När hon fick syn på det nybyggda komplexet på stadens hemsida fanns ingen tvekan. Tre år senare blev det dags att packa väskorna.
BRA JOURNALISTIK ÄR INTE GRATIS
Gillar du det vi gör?
Swisha en peng till: 123 401 876 8
– Jag var en av de första att söka, så jag hade tur. Jag menar, detta är helt nytt – och så många rum. Lägenheten vi bodde i innan var mycket mindre, och dessutom var huset ganska gammalt, säger Elina Wlaka.
Och visst känns den 90 kvadratmeter stora lägenheten ny och fräsch. En trappa möter upp vid entrén som leder ner till ett luftigt vardagsrum med högt i tak och stora fönster. Balkongerna på övre och undre plan vätter mot innergården.
Men hur mycket betalar du för det här?
– Ungefär 700 euro i månaden, säger Elina Wlaka.
Beloppet motsvarar cirka 6 930 svenska kronor.
Hon öppnar balkongdörren och pekar mot en röd byggnad i närheten, hyreshusets gemensamma utrymme.
– Men om man vill ha tillgång till swimmingpool, kök och biosalong får man betala lite mer. Ilja tar simlektioner – och jag är också där ibland.
I Wien är hyresrätten den enskilt populäraste boendeformen. Hela tre fjärdedelar av befolkningen bor i hyresrätt. Det är den högsta andelen i Europa.
Inkomstprövade bostäder
Hälften av beståndet på cirka en miljon lägenheter utgörs av vad som kallas social housing, det vill säga inkomstprövade subventionerade bostäder.
Staden bygger visserligen inte längre några egna lägenheter, de sista blev till för snart 15 år sedan. I stället är det icke-vinstdrivande företag som står för byggandet – bostadsföretag som finansieras eller ägs av till exempel hyresgästföreningar, fackförbund eller kyrkor.
Social housing för alla
Men det som i Wien går under begreppet social housing ska inte förväxlas med den modell som finns i många andra europeiska städer, där subventionerade bostäder endast finns tillgängliga för de allra fattigaste.
Lägenheterna är billiga – hyran ligger på i genomsnitt 80 kronor per kvadratmeter. Men alla medborgare med en inkomst under 450 000 kronor om året har rätt att ansöka. Det gör att 85 procent av stadens befolkning har möjlighet.
– I Wien har social housing alltid varit en attraktiv boendeform, också för medelklassen. Att det bara skulle vara till för de allra fattigaste är en nyliberal idé, säger Daniel Glaser, arkitekt och utredare på stadens enhet för social housing och research.
Han menar att den nyliberala formen av social housing växte fram under 1980-talet och att den går ut på att staten enbart ska subventionera de grupper som marknaden inte vill ha, ett synsätt han själv är kritisk mot.
– Bostäder är ju inte som vilken vara som helst, det är ett basbehov, säger han.
Aldrig sålt ut en allmännytta
Medan andra europeiska städer i rask takt sålt ut stora delar av det bestånd som byggdes upp i början av 1900-talet har politikerna i Wien hållit fast vid sin långa och stabila bostadspolitik.
Socialdemokraterna har regerat mer eller mindre enhälligt sedan mellankrigstiden – och inte en enda allmännytta har övergått i privata händer.
Längs med tunnelbanelinjen står det nära 100 år gamla Karl-Marx-Hof fortfarande kvar. Dryga en kilometer lång rymmer byggnaden hela 1 500 hyreslägenheter.
Hur kommer det sig att politikerna i Wien inte velat privatisera?
– Det har helt enkelt inte funnits något behov, svarar Daniel Glaser – och verkar förvånad över att frågan ens ställs.
Han fortsätter:
– Men förmodligen beror det på att en majoritet av socialdemokraternas väljare bor i bostäderna, och då blir det svårt att argumentera för en försäljning.
Ekonomiskt stöd
Den skatt som såg till att finansiera bostadsbyggandet under 1920-talet finns fortfarande kvar. Sedan andra världskriget samlas den in på federal nivå och varje medborgare betalar 0,05 procent av sin inkomst i bostadsavgift. Intäkterna delas därefter upp mellan landets provinser.
Det ekonomiska stödet utgör ett betydelsefullt inslag i Wiens bostadspolitik. Men det verkligt avgörande verktyget för att kunna reglera marknaden är det sätt som staden lånar ut pengar till bostadsbyggare, menar Daniel Glaser.
– Bostadsprojekten börjar med ett beslut om att staden vill bygga, säg 200 bostäder, och staden organiserar därefter en upphandling. Men markpriset är redan bestämt, så det är om kvalitet aktörerna konkurrerar, förklarar han.
Den som vinner upphandlingen får ett offentligt lån som motsvarar 30–50 procent av investeringen. Med en återbetalningsperiod på 35 år och en fast ränta om 1 procent är bostadsbyggaren förbjuden att höja hyrorna högre än lägenheternas självkostnad.
Eftersom resten av investeringen finansieras genom eget kapital eller via banklån tillåts företagen att göra vinst – men bara en högst marginell sådan.
– Alla typer av aktörer är tillåtna att lägga anbud – men den strikta regleringen gör att det oftast bara är de icke-vinstdrivande bostadsföretagen som är intresserade. Oftast är det också deras förslag som gagnar oss mest och som ger högst offentligt värde. Vinstdrivande företag behöver starkare incitament.
Inget flerfamiljshus liknar det andra. Vad gäller arkitektur och design har bostadsföretagen fria tyglar.
Husen intill Elina och Ilia Wlaka har ritats av tre olika arkitekter, på uppdrag av två hyresgästföreningar och en kyrka. På andra sidan gatan reser sig en helt annan typ av byggnad.
– Jag tycker att det är lite kul att husen skiljer sig så – speciellt gillar jag att det finns så många färger, säger Elina Wlaka.
Själv jobbar hon som läkare men menar att det finns många olika kategorier av människor i området.
Det omfattande inslaget av social housing påverkar den privata marknaden eftersom den ju konkurrerar med den subventionerade hyressättningen. Daniel Glaser tror att detta får effekter som påverkar hela lokalsamhället i stort.
– Social housing underskattas av dagens ekonomer – i själva verket ger det många ringar på vattnet. Vad som annars skulle hamna i fickorna hos privata bostadsföretag spenderas i stället i lokala restauranger och butiker – det vill säga i sådant som skapar jobb.
Reglerad bostadsmarknad
Han förundras över att inte fler politiker i Europa inser vikten av en offentligt subventionerad och reglerad bostadsmarknad. I en tid med växande klyftor och segregation är sådana inslag extra viktiga.
– På vissa håll känns det som om politikerna redan gett upp, det är som att de tror att segregationen är någonting som bara har hänt. Vi har också problem med segregation, men egentligen är det ju inte så himla komplicerat, konstaterar han.
Trots att köerna till hyresrätter är korta fortsätter byggandet. Bostadskomplexen i Sonnwendviertel är stadens allra senaste projekt. En omläggning av tågrälsen öppnade upp för nya möjligheter.
Längre ner på Alfred-Adler-Straße öppnar sig ett fält. Lyftkranar reser sig mot den klarblå hösthimlen – totalt ska här bli plats för 5 000 nya lägenheter.
Förhoppningen med de nya husen i Sonnwendviertel är att höja områdets status – de äldre byggnaderna tillhör en annan generation med betydligt lägre standard.
– Principen är att bygga olika hus bredvid varandra och sedan se till att personerna träffas i de offentliga rummen – på marknaden, i skolorna och i parkerna, förklarar Daniel Glaser.
Wien – en röd historia
Känt för bostadspolitiken
Wien har blivit känt för sin bostadspolitik och besöks ofta av nyfikna beslutsfattare. Här bor tre fjärdedelar i hyresrätt, och hälften av beståndet på en miljon hyreslägenheter subventioneras eller ägs av staden själv.
Många av bostadskomplexen byggdes upp under mellankrigstiden, en period som på grund av dess omfattande sociala reformer numera går under namnet ”Red Vienna”. Socialdemokraterna, som regerat mer eller mindre enhälligt, har hållit fast vid sin expansiva bostadspolitik. Idag sitter de i koalition tillsammans med de gröna, och inte en enda allmännytta har sålts ut.
Unik finansieringsmodell
Bostadsbyggandet i Österrike finansieras delvis genom en så kallad bostadsavgift vilken samlas in på federal nivå. Alla medborgare betalar 0,05 procent av sin inkomst, och intäkterna delas sedan upp mellan landets provinser.
Det som gör Wiens bostadspolitik speciell är användandet av förmånliga lån. 25 000 lägenheter ägs av staden men resten har byggts upp via upphandling, i huvudsak av av icke-vinstdrivande organisationer som ägs eller finansieras av till exempel hyresgästföreningar, kyrkor eller fackförbund.
Staden erbjuder sig att stå för 30–50 procent av finansieringen, och med en återbetalningsperiod på 35 år betalar bostadsutvecklaren en fast ränta om en procent. Genom lånet förbinder sig företaget att inte höja hyrorna högre än lägenheternas självkostnad, och enbart en marginell vinst tillåts.
Boendeformen, som i Wien går under begreppet social housing, är till skillnad från i många andra städer populär också bland medelklassen. Alla med en inkomst under 450 000 kronor om året har rätt att ansöka, vilket omsluter 85 procent av stadens invånare.
