”An intimate residential area within the district of Östermalm. You are steps away from the verdant parks, award winning cafés, restaurants, and cozy brunch eateries. The apartment is spacious with high-end finishes and all the amenities you need for a comfortable stay in one of Stockholm’s most exclusive areas.”

Fyrrummaren må ligga på mammons gata och vara lyxig i överkant. Likväl är det en hyreslägenhet. Tidigare i år förhandlade Hyresgästföreningen för en liknande lägenhet i samma hus. Där landade man på 17 500 kronor i månaden som skälig kostnad. Inte 65 000 kronor, som är förmedlaren Stay Sthlms pris till den som slutligen hänger upp sin hatt på Sköldungagatan.

Så ser det ut när lägenheter spolas ner i en juridisk gråzon för att slussas ut till de med störst plånbok. Via förmedlingsfirmor som agerar mellanhänder införs marknadshyror. Det kallas för hotelli­fiering, eftersom de som slutligen flyttar in ofta är välbetalda gäst­arbetare från andra länder som är här en längre, dock begränsad, tid. Förmedlare och hyresvärdar föredrar att kalla det företagslägenheter, eller long stay. Många gånger är det möblerat. Som ett – hotell.

Uthyrarens marknad

En del geografi, lite standard, men allra mest en akut bostadsbrist, gör att det i strid mot lagen är uthyrarens marknad. Och där sätter de vilka priser de vill. En av de största aktörerna i den här skumraskbranschen är just Stay Shlm. Förra året omsatte de över 100 miljoner kronor och man aviserar planer på att expandera utanför Stockholm. Det ska snart bli Stay North och Stay South, också.

65 000-kronorslyan ingår i deras omfångsrika utbud av hyreslägenheter. På hemsidan är reklamtexten lika glättig och nutida som säljbladet för Sköld­unga­gatan: ”Corporate apartments made easy. Stay Sthlm offers tailored housing solutions for those working a limited time in Stockholm.” Man skriver att man gör något modigt som bryter mot koder och konventioner för att ”omdefiniera levnadsupplevelser i Sverige”: ”We are the challenger. The underdog.”

I en unik granskning av Stay Sthlms interna, hemliga prislistor i kombination med offentliga dokument, har Dagens ETC nu med hjälp av flera insatta källor kartlagt stora delar av deras bestånd och dess hyresnivåer. Totalt har det gått att vaska fram 200 lägenheter på 113 olika adresser. Samtliga är privata hyreshus. Nyproduktionerna är ett fåtal undantag.

Det handlar om alla delar av Stockholms innerstad, plus förorterana Hägersten, Sundbyberg, Solna, Bromma och Johanneshov. Månadspriserna sträcker sig från 6 500 kronor, ett kap för 20 kvadrat, upp till de astro­nomiska nivåerna: 20 000, 25 000, 30 000, 40 000 kronor. För vanliga tvåor, treor, fyror, femmor. Alla adresser i listan är aktuella 2021 och 2022 och här finns många åtråvärda postnummer innanför tullarna. Men också den minimala tvåan med orenoverat kök i förorten för 11 000 ­kronor, och 10 000-kronors­ettan i Solna.

Obesvarade telefonsamtal

Stay Sthlm gör ren vinst på i snitt sex miljoner kronor per år. I sina pris­listor anger de hyrorna exklusive moms – ytterligare en indikation på att det här är hotellverksamhet insprängd i hyres­kaserner. Hotellrum ska nämligen till skillnad från bostäder beläggas med tolv procent moms. Plus att det strider mot detaljplanen för ett hyreshus då det krävs helt annat brandskydd.

Hur många lägenheter det snabbt expanderande Stay Sthlm kontrollerar totalt, är oklart. Deras interna system, där varje enskild bostad har ett objektnummer, börjar på nummer ett och sträcker sig till över 1 000 olika poster. Vd:n och ägaren Daniel Sieradzki Hjertén, vars bröllop med en tv-kändis skapade rubriker i skvallerpressen för några år sedan, går inte att få tag i. Telefonsamtal och sms förblir obesvarade efter en vecka. På huvudkontoret säger man bara att han ”inte är tillgänglig”.

I en intervju med ­Fastighetstidningen 2018 sa vd Daniel Sieradzki Hjertén dock att de då hade ”500 till 600 lägenheter uthyrda i Stockholm”:

– Värdarna vill inte skylta med det. Det anses fult att inte lämna lägenheter till bostadsförmedlingen. En del hyr ut för att man får bättre betalt, andra vill undvika förstahandskontrakt och besittningsrätt, sa Daniel Sieradzki Hjertén till Fastighetstidningen för tre år sedan. Och slog fast att marknaden för long stay kommer att växa: ”Absolut, vi har gått från noll till 80 miljoner i omsättning på fem år”.

Systemet med mellanhänder för att kunna sätta hyresförhandlingar ur spel, finns i hela landet. Även i mindre städer. Till exempel avslöjade Hem & Hyra förra månaden hur förmedlingsföretaget Stay Easy Apartments kapat åt sig över 100 kommunala lägenheter och gjort dem till hotellbostäder för tredubbel hyra i Linköping, Norrköping, Finspång, Katrineholm, Eskilstuna, Nyköping och Oxelösund.

15 000 lägenheter kan ha försvunnit

Men hittills är storstadsregionerna av förklarliga skäl hårdast drabbade. Stockholm tar kungakronan. Många infödda och hitflyttade nollåttor står i en fruktlös kommunal hyreskö i jakten på ett permanent förstahandshem. Här finns de feta anställningarna för internationella, välutbildade techarbetare, likväl som ROT-avdragens byggjobbare som kommer österifrån. Samtidigt som bostadsmarknaden i årtionden varit en eftersatt gladiatorarena. Och hit vill turisterna och bo på airbnb. Ännu en anledning för mindre nogräknade värdar att fimpa vanliga hyresgäster så de kan öka vinstmarginalen.

Hyresgästföreningen i Stockholm har länge arbetat på en rapport om hotellifieringen av huvudstaden. Den är inte klar än. Jurist Bengt Öhman ger dock en försmak på vartåt det pekar med häpnadsväckande beräkningar.

– Vi laborerar med siffror på mellan 12 000 och 15 000 lägenheter som försvunnit på det här sättet i Stockholms län. Vi har hygglig koll samtidigt som förmedlarna bara ökar. Det finns en 20, 25 förmedlingsföretag som är rätt stora, där vissa också håller på i resten av landet. Sedan finns det småskruttar. Fastighetsjätten Akelius till exempel. De hyr ut till en mindre aktör som sedan hyr vidare. Det växer, förklarar Bengt Öhman, och berättar om hela hus som tömts och blivit lägenhetshotell. Något som också backas upp av Dagens ETC:s granskning.

Bengt Öhman säger att Stay Sthlm är en av de största aktörerna i stan. Störst är finska bjässen Forenom, som enligt egna uppgifter hyr ut kring 8 000 hotellägenheter i Skandinavien. De omsätter över 1,2 miljarder kronor årligen och tog sig in på Stockholmsmarknaden 2018 genom att svälja ett annat företag. I paketet ingick 500 förstahandskontrakt.

Dagens ETC:s kartläggning avslöjar 200 lägenheter på 113 adresser som Stay Sthlm kontrollerar. Här är ett litet urval.

Hyresgäst utan rättigheter

Det är mellanhanden, förmedlings­bolaget, som på papperet är förstahandshyresgäst. Det kan gälla en, två, tio, lägenheter, eller en hel fastighet. Ibland använder man för enkelhetens skull ett så kallat blockavtal, som utan krångel alltid klubbas igenom av Hyresnämnden, men det är inte nödvändigt enligt lag. Kärnan i arrangemanget är att mellanhanden betalar en avsevärt högre hyra än lagligt till värden och avsäger sig all besittningsrätt. Mellanhanden saftar sedan på med många tusenlappar och blir i praktiken hyresvärd för den andrahandsboende som flyttar in.

Den boende saknar i stort rättigheter och kan sägas upp med kort varsel. Visst, personen kan gå till Hyresnämnden och med stor chans på seger kräva igen överhyran av mellanhanden. Och då bli raskt hemlös.

– Hela affärsmodellen faller om människor börjar kräva tillbaka kronor. Den som knorrar åker ut. Så länge alla affärspartners är nöjda och tysta fortsätter det, och hyresgästerna är rädda och sitter stilla i båten. Om man väl flyttar ut ska man snabbt som attan kräva tillbaka överhyran, säger Bengt Öhman.

För honom är anledningen till upp­lägget glasklart:

– Det är ett sätt att införa marknadshyror bakvägen. Värdarna utnyttjar en bristsituation och många gånger de boendes okunskap om sina rättigheter. Det är värsta sättet att tjäna pengar.

Inget frikort för överhyror

Det är vanligt att förmedlingsföretagen i första hand vill hyra ut till företag. Vissa ställer till och med krav på att det ska vara ett företag som står som hyresgäst på kontraktet. Det framställs som om att det då råder fri prissättning och en värd kan ta vad som helst i hyra.

Det är direkt fel, enligt juristen Bengt Öhman. Ett blockavtal mellan fastighetsägaren och den förmedlande mellanhanden är inte heller carte blanche att kräva vilka pengar som helst.

– Att säga det är ett sätt att vilseleda de som bor där och som slutligen betalar. Det är samma regler för företag som privatpersoner. Hyran för en bostad ska vara skälig, och det är den om den har förhandlats mellan hyresvärden och oss. Det är inte ovanligt att företag hyr på detta sätt och sedan i sin tur hyr ut till sina anställda. Det ska mycket till för att en anställd ska väcka talan mot sin arbetsgivare för att få tillbaka oskälig hyra, säger Hyresgästföreningens jurist Bengt Öhman.

Samtidigt, säger han, är det inte så enkelt att säga att det bara är högavlönade hitresta techknegare som tvingas förlita sig på förmedlingsfirmorna. Det kan lika gärna vara östeuropeiska byggjobbare, till exempel. Men Hyresgästföreningen ser i sitt undersökande också hur de hotellfierade lägenheterna fyller ett annat stort behov: för svenskar som har svårt att ta sig in på hyresmarknaden.

13 000 i hyrespåslag

Kim är dock en av alla dessa tusentals utländska högutbildade arbetare. I början av året flyttade hen till Stockholm med sin familj för att arbeta på ett gigantiskt techföretag.

– Min dåvarande anställning stod mig upp i halsen så jag sökte hit. Jag och min partner har alltid sett Sverige som en nation med schysta värderingar. Både landet och tjänsten verkade vettigt, säger Kim till Dagens ETC.

Lönen är väldigt bra, kring 80 000 kronor, men boendekostnaderna känns ändå. För en trea under standardstorlek i ett 40-talshus i innerstaden pyntar barnfamiljen cirka 20 000 kronor till Stay Sthlm, som sedan skjutsar vidare 85 procent av den summan till värden, en i fastighetsbranschen ökänd skojare. Enligt Hyresgästföreningens listor är den förhandlade hyran på Kims bostad kring 7 000 kronor. Och enligt Kims kontrakt har Stay Sthlm rätt att höja hyran när som helst.

– Min arbetsgivare satte oss i kontakt med Stay Sthlm och har samundertecknat kontraktet, det är det enda. Vi har skött allt och betalar allt själva. Jag tycker 20 000 kronor är väldigt mycket. Visst, den är möblerad men liksom, en soffa och en säng. Det är minimalt.

Vill hitta annat

Familjen försöker hitta något annat eftersom de ”älskar Sverige och blir mer och mer svenska för varje vecka”. Barnen går i förskola och har snappat upp språket.

– Fast nu när vi letar så känner vi oss nästan tursamma med det vi har. Jag har sett treor på 90 kvadrat som kostar 34 000 kronor, också det via en förmedlare. Efter skatt skulle det bli hälften av min lön. Vi snackar mycket om det här på min arbetsplats. Vi är många från olika länder i samma sits.

Vad säger ni då?

– Det är alltid någon som letar boende. Och ingen hittar något utanför de här förmedlingsbolagen. Så alla betalar extremt mycket. Det gör det svårt att stanna. Jag har en kollega som bor för 36 000 kronor. Även om vi tjänar bra, och det är en större lägenhet – det är otroligt mycket.

Känner du dig blåst?

– Jag känner mig… ovälkommen. Missgynnad. Jag flyttade hit för att mitt hemland inte lirar med mina värderingar och Sverige gör det. Jag älskar det. Nu känns som att vi knuffas ut. Att Sverige inte älskar oss.