I oktober föll priserna på bostadsrätter i Stockholm med 3,4 procent enligt Valueguards index. Det är det största fallet under en månad sedan hösten 2008, efter jättebanken Lehman Brothers kollaps.
BRA JOURNALISTIK ÄR INTE GRATIS
Gillar du det vi gör?
Swisha en peng till: 123 401 876 8
Ekonomer och mäklare har ställt sig frågande till utvecklingen. Många hänvisar till psykologi och osäkerhet kring politiska åtgärder mot hushållens skuldsättning, som amorteringskrav och avtrappade ränteavdrag. Några rationella skäl till en nedgång tycks nämligen inte finnas.
Räntorna är låga och förväntas förbli så under lång tid, konjunkturen är stark och inkomster och sysselsättning ökar. Mot den bakgrunden framstår svenska bostadspriser inte ens som särskilt höga, skrev förre vice riksbankschefen Lars E O Svensson nyligen i ett uppmärksammat inlägg på Ekonomistas: ”Om något verkar de snarast vara för låga”.
Att psykologi spelar in råder det inget tvivel om. SEB:s boprisindikator – som visar hur många som tror på stigande eller sjunkande bostadspriser – har sjunkit som en sten sedan i somras. Men det finns en faktor de flesta experter glömmer bort: spekulanterna. Deras betydelse som destruktiv kraft på bostadsmarknaden de senaste åren framstår mer och mer som den berömda elefanten i rummet som ingen vill tala om.
Olika former av spekulation har förekommit på den svenska bostadsmarknaden under hela 2000-talet. Det handlar till exempel om personer som köper en lägenhet och renovera den för att sälja med vinst bara några månader senare, eller hyr ut en bostad under längre tid i hopp om att sälja med rejäl vinst i framtiden. Möjligheten att använda skuld som hävstång gör att värdeökningen inte ens behöver vara särskilt stor. Med 15 procent i insats räcker det att priserna ökar med 15 procent för att det egna kapitalet ska fördubblas.
Mycket tyder dock på att spekulationsköpen exploderat de senaste åren. Enligt en undersökning av konsultfirman Evidens från sommaren 2014 gjordes vart tjugonde bostadsköp i Stockholmsregionen med vinst som huvudsakligt motiv, snarare än för att köparen själv skulle bo i bostaden. Sedan dess har låga räntor och ökat byggande banat väg för en våg av spekulativa köp av nyproducerade lägenheter. Genom att tidigt teckna sig för en lägenhet ”på ritning” och sälja strax innan inflyttning kan ”klipparen” tjäna på prisuppgången under tiden, utan att någonsin lägga ut mer än handpenningen.
Företrädare för byggbolag menade för ett par år sedan att tio till 20 procent av alla köpare i nyproduktion i Stockholm var spekulanter, medan rykten har talat om betydligt högre andelar i många projekt. Fastighetsmiljardären Joakim Alm, vd för ALM Equity, beskrev nyligen under en presentation inför investerare på Erik Penser Bank hur bostadsmarknaden förändrades dramatiskt under 2015. Från att nya projekt sålde slut på nio månader kortades säljcyklerna succesivt till några veckor. Till slut möttes man av tältköer inför säljstarter och tvingades ta in ordningsvakter. När man undersökte köparna närmare insåg man snart att det i stor utsträckning rörde sig om spekulanter – upp till 40 procent i vissa projekt.
Även bostadsutvecklaren Besqabs vd Anette Frumerie medgav nyligen att många av köparna i ”vissa projekt” har varit spekulanter, även om de ”i princip” försvunnit det senaste halvåret. Till Dagens Industri säger hon också att hon tycker att det ger en sundare marknad och att hon ”mycket hellre säljer till de som faktiskt ska bo i sina lägenheter”.
Att fler och fler branschföreträdare nu erkänner att spekulation varit en drivkraft bakom de senaste årens överhettade bostadsmarknad har förmodligen en mycket enkel förklaring: det är helt enkelt poänglöst att förneka det i dag. Allt eftersom byggprojekt närmar sig inflyttning vräker nämligen spekulanter ut lägenheter på marknaden snabbare än efterfrågan kan suga upp dem, och bidrar till den starka pressen nedåt på priserna.
Svenska Dagbladet uppmärksammade nyligen att var fjärde köpare i ALM:s projekt Duvboet i Sundbyberg har lagt ut sin lägenhet på Hemnet lagom till inflyttning. Att det har nyhetsvärde beror främst på att Abba-profilen Björn Ulveus är en av investerarna bakom projektet. I själva verket ser det nämligen ut på samma sätt i många projekt runt om i Stockholmsregionen – såväl i centrala som mer perifera lägen.
I inflyttningsklara HSB-bygget Engelbrektshöjden nära Jakobsbergs centrum ligger till exempel 35 lägenheter av totalt 109 ute på Hemnet i skrivande stund. Bara sju av dem säljs av HSB, resten tillhör privatpersoner som i de flesta fall förmodligen aldrig tänkt flytta in. I Bromma Tracks vid Brommaplan ligger cirka 15 lägenheter ute, och i Brf Sagoslingan i Västra Balingsnäs låg nyligen minst sju lägenheter av totalt 64 ute på Hemnet. (Västra Balingsnäs ligger, för den som tror att spekulationsköp bara förekommer i centrala lägen, i skogarna mellan Flemmingsberg och Farsta.)
Men varför vill alla spekulanter sälja samtidigt? Det har att göra med hur köpprocessen i nyproduktion ser ut. Lägenheten kan inte säljas innan upplåtelseavtalet har skrivits, vilket vanligen sker några månader före inflyttning. Men helst ska den säljas före inflyttning för att spekulanten ska slippa betala hela köpeskillingen. Riktigt aktiva klippare kan till och med teckna sig på flera lägenheter samtidigt i olika projekt, eftersom de räknar med att kunna sälja innan inflyttning.
Så länge det byggs relativt få lägenheter i förhållande till den totala omsättningen på marknaden går allting bra. Problemet är när byggandet ökar snabbt samtidigt som historier om snabba klipp lockar allt fler att ge sig in i det riskfyllda spelet. När antalet färdigställda bostäder ökar, med ett par års fördröjning, är det plötsligt väldigt många som vill sälja på en gång. Samtidigt måste de som faktiskt vill flytta in i en nyproducerad bostad och redan äger en lägenhet bli av med den gamla på andrahandsmarknaden. Utbudet ökar med andra ord snabbt i takt med att fler och fler projekt närmar sig inflyttning.
Så vad kan vi vänta oss framöver? Branschföreträdare som Besqabs vd uppger att det är först det senaste halvåret som spekulanterna försvunnit från marknaden. Proffsspekulanterna försvann antagligen i våras, samtidigt som bostadsutvecklarnas aktiekurser började dala på grund av signaler om att marknaden för dyra bostadsrätter höll på att bli mättad. Men hyperoptimisterna och de naiva, de som inte har någon koll på marknaden men ger sig in för att de hört talas om andra som gjort snabba klipp, stannade antagligen lite längre än så.
Eftersom det byggstartats rekordmånga bostäder hittills i år och många av dem har beräknad inflyttning först 2019 eller ännu längre fram kan det alltså finnas ett mycket stort antal spekulanter som sitter fast i förhandsavtal på lägenheter som de inte får sälja förrän om minst ett år, eller tvingas betala dryga avgifter om de bryter. För många kan det leda till personliga tragedier. Men framför allt betyder det att det höga utbudet av lägenheter kan bestå under lång tid framöver. Samtidigt kan bostadsbyggandet bromsa in ännu snabbare än många väntar sig nu när bara de långsiktiga köparna finns kvar på marknaden och osäkerheten om prisutvecklingen ökar.
Hur länge prisfallet fortsätter och hur stora konsekvenserna för samhällsekonomin i stort blir kan ingen säga i dag. Att spekulation spelat en central roll både för de senaste årens snabba uppgång och den pågående kraschlandningen råder det dock inget tvivel om.
PRENUMERERA PÅ ETC HELG
Den här artikeln kommer från veckans ETC Helg.
Vill du prenumerera för under 16 kronor numret?
Här kan du teckna en prenumeration.
