Sverige var färdigbyggt, sa man. Bostadspolitik behövs inte. Rätten till en bostad för den enskilde ersattes med att marknaden skulle vara i balans.
Särskild sorts marknad
Fram till 2008 jobbade jag på Hyresgästföreningen med bostadspolitisk påverkan. Sedan har jag fortsatt som egenföretagare för allas rätt till en god bostad till rimliga villkor. Resultatet har varit skralt. Med få undantag har partiernas bostadspolitiker hanterat bostadsfrågan med vänster hand. Kanske för att den är för komplex och kräver kunskaper, systemtänkande och kreativitet.
Bostaden är ingen ost. Bostadsmarknaden funkar inte heller som ostmarknaden. Den är en spotmarknad där priset sätts av det lilla antalet aktörer som för tillfället köper eller säljer en bostad. Deras val påverkar i hög grad villkoren för alla dem som har en bostad. Ska de sälja? Hur mycket kan de låna? Hur hög blir räntan? Förändringar i tillgång och efterfrågan får stort och snabbt genomslag och styr även viljan att bygga nya bostäder. Ökar efterfrågan tar det flera år innan byggandet är ikapp och då kanske efterfrågan gått ner. Och när efterfrågan viker står byggherrarna med stora lån de inte kan betala och boende kan inte sälja sina lägenheter. Stocken – bostadsbeståndet – är trögrörlig och spotmarknaden snabbrörlig.
En farlig kombo som signalerar risk.
Alla har rätt till bostad
Finns risk kräver banken och investeraren säkerhet. Säkerhet finns i eftertraktade lägen. Eftertraktade lägen betyder höga markpriser. Höga markpriser betyder dyra bostäder. Det här är ett skäl till att marknaden inte klarar att få fram bostäder åt alla. Men flyttkedjorna? När någon flyttar in i en dyr bostad blir ju en billigare bostad ledig? Tyvärr, forskningen visar att kedjorna inte når låginkomsttagarna.
Stora grupper klarar att skaffa sig en bostad på marknaden, men inte alla. Att ordna bostad åt de senare är bostadspolitikens främsta uppgift.
Kombinationen av ökad efterfrågan, ökade inkomstskillnader och ett otillräckligt bostadsbyggande medför att låg- och medelinkomsttagare trängs ut mot bostadsbeståndets mindre attraktiva delar. Det ökar segregationen och i områden med låga hyror sker en ansamling av människor med sociala och psykiska problem och områdena blir en grogrund för kriminalitet. Skolsegregationen är en annan följd av bostadssegregationen. De dåliga svenska skolresultaten beror i huvudsak just på bostadssegregationen. Idag har vi en bostadspolitik som spär på segregationen. Bostadspolitikens andra uppgift är att motverka bostadssegregationen.
För dålig konkurrens
Man måste också se till att konkurrensen fungerar väl. Annars uppstår ineffektivitet och priserna ökar. Andra åtgärder för att minska priserna på byggandet blir meningslösa om byggkonkurrensen inte är effektiv. I diagram över priserna på produktionen av hus ser vi en spikrak linje mot övre högra hörnet. Samhällets tredje uppgift är att främja god konkurrens på byggmarknaden.
Det som styr bostadsmarknaden är ett helt maskineri av olika delsystem: finansieringsvillkor, markpolitik, regelverk
för brandskydd, tillgänglighet, klimatutsläpp, återvinning, material, inomhusmiljö, utomhusmiljö. Statsbudgeten påverkar – skatter, avdrag, avskrivningsregler, bostadsbidrag, investeringsstöd. Tillståndsprocessen (detaljplan, bygglov med mera) och överklaganden är viktiga. Vårt extremt decentralise rade kommunala planmonopol bäddar för social apartheid och långdragna processer. Sedan finns upphandling, byggherre kompetens, byggaransvar, bygginspektion, regelverk för olika upplåtelseformer, bolåneregler och kreditvärdering av hushåll, bankregler (idag är bankerna i huvudsak bolåneinstitut) och system för värdering av risk. Till det kan läggas infrastrukturpolitik, arbetsmarknadspolitik och näringspolitik (bostäder åt Norrland!).
De olika delsystemen påverkar varandra och påverkar konkurrensen, priser och hyror och därmed också segregationen. Om politiken ska kunna lösa bostadsfrågan måste den kunna hantera komplexiteten. För det krävs kunnande, systemtänkande och kreativitet. Även med en helt marknadsinriktad bostadspolitik krävs att maskineriet är välsmort.
Till det kommer frågan om byggtiden. Att bygga hus är som att löpa stafett. En räcka hinder måste övervinnas på kortast möjliga tid. Tid är pengar och ju mer pengar det handlar om desto större blir risken. Därför måste maskineriet ses över för att korta tiden för byggprojekten. Då kan risken och riskpre mien minskas.
Den fjärde uppgiften är att bygga upp det kunnande och den förståelse för maskineriet som krävs för att klara bostads behoven, segregationen och konkurrensen.
Olidliga konsekvenser
Två beslut har påverkat bostadspolitiken mer än andra. Nedläggningen av Bostadsdepartementet 1991 och Boverkets flytt 1989 till Karlskrona. De innebar att rikspolitikerna beröva des tillgång till kvalificerad överblick och kunskap. All respekt för dem som idag arbetar med frågorna på departement och verk, men för att klara att hantera komplexiteten behöver politiken tillgång till många olika kompetenser och ett rikt flöde av idéer. Därför önskar jag ett stort och tungt bostads departement och ett stort och tungt Boverket med närvaro i Stockholm.
Den femte uppgiften är alltså att organisera besluts fattandet som styr bostadsmarknaden så att det stödjer de fyra huvuduppgifterna.
Och viktigast av allt – att våra folkvalda förstår att de inte kan lalla på som tidigare. Konsekvenserna av bostadspolitiken som en nogozone blir olidliga även för dem. Det har vi sett i sommar.
