I likhet med runt 2200 bostadsrättsföreningar i huvudstaden har Hamnvakten tomträtt. Det innebär att föreningen inte äger sin tomt, utan får betala en avgift till staden varje år för att använda marken som byggnaderna står på. En så kallad tomträttsavgäld. 

Systemet med tomträtter har funnits sedan början av 1900-talet och fungerade länge ganska bra, tycker Claes Kjellander, ordförande i Brf Hamnvakten. 

Men de senaste decenniernas kraftigt stigande bostads- och markpriser, särskilt i storstadsområdena, har fått tomternas taxeringsvärde att stiga. Något som i sin tur lett till att många kommuner beslutat om nya, ofta rejält höjda, avgälder. 

– Det börjar bli en våldsamt hög kostnad för oss som förening att bära, konstaterar Claes Kjellander.

Mångdubbel höjning 

En avgäldsperiod sträcker sig normalt över tio år. Claes Kjellander berättar att avgiftsgälderna för Brf Hamnvakten i princip fördubblats i samband med varje ny tioårsperiod. 

– Särskilt kraftiga har ökningarna varit på senare tid. 2010 ökade kostnaden för att hyra marken från 2,8 miljoner till 5,6 miljoner kronor per år. Under 2025 kommer avgiften ha ökat till 12,2 miljoner kronor, säger Claes Kjellander. 

Han jämför denna summa med andra kostnader som föreningen också ansvarar för. 

– Vi har uppvärmningskostnader på cirka 4 miljoner kronor årligen, vilket innebär att markhyran nu kommer att vara drygt tre gånger det beloppet. 

För att klara av ekonomin har föreningen tvingats till betydande avgiftshöjningar. 

– Under de senaste tre åren har avgifterna sammanlagt höjts med 25 procent, berättar Claes Kjellander.

Ett oförutsägbart system

Förutom att avgifterna skjutit i höjden är Claes Kjellander kritisk till att systemet med tomträtter är oförutsägbart och saknar transparens. 

– Som det är nu finns det inget sätt för oss som förening att veta hur det kommer utvecklas framöver. Ska avgälderna dubblas igen till nästa tioårsperiod, så att vi landar på 24 miljoner kronor årligen? Det har vi ingen aning om. Det gör att det blir väldigt svårt att planera vilka avgifter vi ska ta ut från våra medlemmar och hur vi ska fondera för kommande underhållsinsatser, säger han. 

För att ta sig ur situationen har Brf Hamnvakten undersökt möjligheten att friköpa, det vill säga köpa loss, marken från staden. 

– Vi lämnade in en förfrågan 2022 och fick ett bud på runt 841 miljoner kronor, vilket blev alldeles för dyrt. Det är svårt för medlemmarna att både göra en extra inbetalning på uppåt en miljon kronor och samtidigt acceptera ytterligare höjda månadsavgifter, säger Claes Kjellander.

Ändå tror han fortsatt på möjligheten till friköp som den bästa vägen framåt. 

– I det långa loppet känns det som det rimligaste alternativet för att vi som förening ska få kontroll över våra kostnader.

”Noll handlingsutrymme”

Enligt Erik Juhlin, pressansvarig på det kooperativa bostadsbolaget HSB Stockholm, har tomträtten förlorat sitt ursprungliga syfte. 

– Det är i grunden en fin konstruktion med bostadssociala ändamål, som var tänkt att göra det enklare att bygga bostäder i storstäderna.

Med tiden menar han dock att upplägget kommit att försätta bostadsrättsföreningar och dess boende i en orimlig situation. 

– I och med det här avtalet går det inte som bostadsrättsförening att styra över sin egen framtid. Man har i princip noll handlingsutrymme och sitter fast i en rävsax.

Erik Juhlin lyfter det faktum att Handelshögskolan i Stockholm nyligen fått köpa friköpa sin tomträttsmark till endast 24 procent av taxeringsvärdet, till skillnad mot 85 procent av taxeringsvärdet som erbjuds stadens bostadsrättsföreningar.

– Om Handelshögskolan tillåts göra en så här bra affär borde stadens invånare få köpa till samma villkor, säger han. 

Stora intäkter för staden

Men kring frågan om friköp går den politiska viljan isär i Stockholm. För bostads- och fastighetsborgarrådet Clara Lindblom (V) är det viktigt att staden behåller ägandet över marken. 

– I grunden är det stockholmarnas gemensamma tillgång som bör förvaltas på ett gemensamt sätt. Att sälja av mark innebär att kommunen bland annat får mindre rådighet över stadsutvecklingen, resonerar Clara Lindblom.

Att tomträttsavgälderna dessutom är en viktig inkomstkälla för staden sticker hon inte under stol med. Under 2025 står bostadsrättsföreningar för cirka 1,5 miljarder kronor av de totalt 3,2 miljarder kronor som är Stockholms intäkter för tomträtter. 

– Det är intäkter som används till den kommunala verksamheten, såsom driften av förskolor, äldreomsorg och idrottsanläggningar, som kommer alla stadens invånare till godo. Att överföra dessa tillgångar till företag eller privatpersoner ser jag inte som ett hållbart alternativ, vare sig ekonomiskt eller socialt, säger Clara Lindblom. 

Istället vill Clara Lindblom se en modernisering av nuvarande lagstiftning för att tillåta en indexering av avgälderna. 

– Det innebär en liten höjning av avgiften varje år. Man skulle på så vis undvika de kraftiga hopp som vi nu ser vid varje omförhandling, det skulle göra det lättare för bostadsrättsföreningar att planera sin ekonomi.

Vill öppna för friköp

Oppositionsborgarrådet Dennis Wedin (M) anser emellertid inte att införandet av ett indexeringssystem är tillräckligt. 

– Jag tror förvisso att det skulle bidra till mer förutsägbarhet och långsiktighet, vilket är bra, men det underlättar inte för de som redan i nuläget kämpar med tunga avgifter, säger han.

Likt Claes Kjellander vill han se utökade möjligheter för bostadsrättsföreningar att kunna friköpa marken från staden.

– Ett sådant alternativ skulle vara att erbjuda friköp på avbetalning. Det är få föreningar som är tillräckligt ekonomiskt starka för att kunna lägga hela köpesumman rakt av, utan de behöver kanske några år på sig att betala av, påpekar Dennis Wedin. 

Att intäkterna från tomträtterna är viktiga för staden innebär inte att man ska låsa fast sig vid en viss modell, tycker Dennis Wedin. 

– Det är flera aspekter att ta ställning till och man ska ha respekt för att det är skattebetalarnas mark, men man måste också ta hänsyn till att det här nuvarande systemet drabbar många människors plånbok. 

Mäklaren: inte riskfyllt

Att lägenhetsköpare tar frågan om tomträtt i beaktande är något man märkt av hos mäklarkontoret Bjurfors på Södermalm i Stockholm. 

– Köpare är otroligt medvetna om den här frågan, framför allt här på Södermalm och i Stockholms innerstad generellt. Innanför tullarna utgör föreningar som äger marken en majoritet, säger Douglas Davidsson, ansvarig på Bjurfors Södermalm. 

Han tycker själv dock inte att det behöver vara en avgörande faktor vid ett lägenhetsköp.

 – Det finns alltid fördelar och nackdelar. Vissa föreningar som köpt loss marken nyligen har en stor skuldsättning, det är inte nödvändigtvis bättre än en förening med god ekonomi som har tomträttsavgäld.

För Douglas Davidsson är det viktigaste att vara medveten om villkoren för den bostadsrätt man köper, snarare än att undvika ett visst alternativ. 

– Från mitt perspektiv är det ingen särskild risk associerad med tomträtt, utan man får göra en enskild bedömning från fall till fall.