Rikshem har växt med rekordfart och på några år blivit en av Sveriges största hyresvärdar och etablerat sig som en jätte på fastighetsmarknaden. Bostadsbolaget, som är ett privat bolag som till hälften ägs av fjärde AP-fonden och till hälften av AMF pension, har på kort tid gjort många stora affärer, ofta med kommuner eller landsting som motpart. Med sitt halvstatliga ägande samt en tidigare ledande socialdemokrat i toppen har bolaget uppfattats som en god och långsiktig ägare. En uppfattning som fick sig en törn efter förra årets skandaler. Ordförande Mats Mared, vd:n Jan-Erik Höjvall och vice vd:n Ilija Batljan, som alla nu har sagts upp eller avgått, drev bolaget under de expansiva åren, då bolaget i snabb takt köpte upp hyresbestånd från såväl kommuner som privata hyresvärdar. Hösten 2015 fick bolaget pris för att ha varit det svenska fastighetsbolaget med högst totalavkastning 2012-2014. 

Fastighetsbranschens Zlatan

Den före detta socialdemokratiska politikern Ilija Batljan kom in i företaget som vice vd 2011, då det hette Dombron. Dombrons och sedermera Rikshems vd Jan-Erik Höjvall beskrev det som en Zlatan-värvning. Ilija Batljan var kommunstyrelsens ordförande i Nynäshamn mellan 2005 och 2009 och oppositionslandstingsråd 2010-2011. Han förekom bland namnen i partiledarspekulationerna efter Mona Sahlins avgång 2010 och beskrevs som något av en stjärnpolitiker och förnyare. Han var också hjärnan bakom det misslyckade politiska utspelet om butlers i tunnelbanan och satt på de anklagades bänk i den så kallade Primegate-skandalen i valrörelsen 2010. Aftonbladet avslöjade efter valet, att pr-byrån Prime på uppdrag av Svenskt näringsliv arbetade med att vrida Socialdemokraterna högerut. Det uppdagades att en debattartikel signerad Ilija Batljan, IF Metallordföranden Göran Johansson och finansmannen Carl Bennet, om tillväxt och ”mer konkurrenskraftig” beskattning, i själva verket var skriven av Prime. Flera före detta socialdemokrater arbetade för Prime under den här tiden. En av dem, Niklas Nordström, tidigare SSU-ordförande och oppositionsråd i Nacka, gled efter Prime-tiden tillbaka in i politiken igen, som kommunalråd i Luleå, där hans och Ilija Batljans vägar åter skulle komma att korsas.

Ilija Batljan har hyllats av fastighetsbranschen och kom förra året trea i rankingen över vilka branschen skulle vilja se som bostadsminister. Men han har också kritiserats för att använda sitt goda socialdemokratiska renommé till att propagera för utförsäljningar.

”Det är otroligt uppseendeväckande att en så välkänd socialdemokrat ska gå på ett socialdemokratiskt möte för att övertyga dem om att sälja kommunal egendom till hans företag”, sa Hyresgästföreningens dåvarande förbundsordförande Barbro Engman, till SVT Nyheter när Ilija Batljan, i den då nya rollen som vice vd för Dombron, skulle besöka Lidingös socialdemokrater för att prata om bostadspolitik, 2011.

BRA JOURNALISTIK ÄR INTE GRATIS

Gillar du det du läser?
Swisha en peng till: 123 148 087 0

I en intervju med Fastighetsvärlden, 2013, spådde Ilija Batljan stora utförsäljningar av allmännytta och beskrev sin kärlek till bostadsaffärer och i synnerhet samhällsfastigheter: ”Det finns fortfarande mycket guld kvar på marknaden. Men det finns beslut inom de politiska organisationerna som måste tas och det tar tid. Som jag ser det finns det ingen bättre motpart än svenska kommuner när det gäller att göra affärer.” 

Och affärerna med kommuner har duggat tätt de senaste åren, både vad gäller hyresrätter och samhällsfastigheter, som äldreboenden och förskolor. Rikshem har bland annat köpt hela det allmännyttiga bolaget Bo i Väsby, med omkring 700 lägenheter i Upplands Väsby, 1 700 lägenheter från allmännyttiga Östersundshem, 800 allmännyttiga hyresrätter i Norrköping, 39 förskolor, skolor, äldreboenden och sporthallar i Nacka, 1 600 allmännyttiga lägenheter i Luleå, 1 100 allmännyttiga hyresrätter, samt kommunägda vård- och omsorgsboende, skolor och förskolor i Sigtuna, med mera. 

Ofta har affärerna beskrivits som win-win-situationer, där försäljningen ger klirr i kassan för att kunna bygga mer hyresrätter, eller rusta upp övrigt bestånd. I vissa affärer har löften om att Rikshem också ska bygga hyresrätter ingått. 

Flera av de stora affärerna har kritiserats för att ha genomförts snabbt och med bristande insyn. Nackas försäljning av var tredje kommunal fastighet till Rikshem, kritiserades av revisorer som kallade bristen på öppenhet för ”anmärkningsvärd”. I Sigtuna var vänsterpartister och moderater kritiska mot den hastiga och slutna processen. Värmdö kommun stoppade i våras en stor affär där kommunen planerade att sälja 49 procent av det kommunala bostadsbolaget till Rikshem. ”Vi är inte säkra vilka intentioner ägarna har med bolaget” sa Mikael Lindström (S), andre vice ordförande i kommunstyrelsen, till Dagens Nyheter.

I Luleå har det stormat allra mest. Luleboaffären, där Luleå kommun förra året sålde 1 600 hyresrätter till Rikshem, beskrevs i branschtidningen Fastighetsvärden som årets bästa affär – för Rikshem. Affären har kritiserats hårt i kommunen. Bland annat för att Lulebos vd Sari Ekblom hölls utanför affären, blev uppsagd under pågående förhandlingar och fick skriva på ett avtal om tystnad. I insändare och artiklar kritiserades att affären gick så fort och gjordes utan risk- och konsekvensanalys. Samt att det var en riktad affär, med bara en enda aktör och det råkar vara kommunalrådet Niklas Nordströms (S) kompis Ilija Batljan. Affären listades som årets bästa köp – för Rikshem. Jämfört med den affär som listades som bäst för säljaren, så var det en försäljning av Akelius, som sålde nästan samma antal lägenheter, i Umeå, Östersund och Haparanda, också till Rikshem, men för 600-700 miljoner mer. 

”Kritik bygger inga bostäder” har kommunalråden Yvonne Stålnacke (S) och Niklas Nordström (S), svarat sina kritiker och framhållit Rikshems löfte att bygga nya hyresrätter i kommunen, något som ingick i affären. 

Karl Petersen (S) var kommunalråd i Luleå mellan 2002 och 2013. Han är starkt kritisk till affären som hans efterträdare genomdrivit. 

– Jag tycker att det som är fel är att man avyttrat de delar av Lulebo som ger resultat. Äger man ett kommunalt allmännyttigt bolag ska man se till att det blir starkt. Inte sälja det starkaste och bästa, säger han till ETC  och påpekar att delar av Lulebos bästa bestånd fanns med i affären. Affären fick heller inte en snabbare byggtakt som resultat. 

Under Karl Petersens ledning utarbetades ett ägardirektiv för Lulebo som innebar att Lulebo skulle bygga 1 000 nya lägenheter under åren 2014-2019. I samband med försäljningen ersattes det direktivet med en ny plan. I och med affären ändrades tiden till 10 år istället. Och Rikshem ska i sin tur bygga 560 lägenheter på sju år. Resultatet blir en byggtakt på 180 lägenheter per år istället för 200 lägenheter per år som det ursprungliga direktivet innebar.

– Summan av det minskade kravet på Lulebo och det nya kravet på Rikshem blir en lägre byggtakt. Det här var en mycket dålig affär för Lulebo, det har jag framfört från början och det står jag fast vid, säger Karl Petersen till ETC. 

Revisorerna som granskade affären fann inga formella processfel, men ansåg att kommunikationen varit bristfällig och riktade kritik mot att lagen om offentlig upphandling inte följts vid upphandling av konsulter i processen.

Så, spelar det då någon roll om allt mer av hyresbeståndet ägs av ett bolag, som genom den fjärde AP-fonden ägs till hälften av staten, istället för av allmännyttiga bolag? Rikshem kallar sig för och har som målsättning att vara den ”nationella allmännyttan”. När kommunala Östersundshem i våras sålde 1698 lägenheter till Rikshem, den affär som gjorde bolaget till Sveriges största hyresvärd, fick det socialdemokratiska kommunalrådet AnnSofie Andersson frågan av Östersundsposten, hur det kändes som tidigare ombudsman för Hyresgästföreningen att vara med och sälja ut allmännytta. Hon svarade så här:

– Rikshem är Sveriges allmännytta. Det känns inte alls konstigt. Det är självklart viktigt att köparen är en långsiktig och seriös fastighetsägare. 

Men är Rikshem allmännytta? En allmännytta där cheferna tar med sina partners till Florida och ger sig själva 20 miljoner i utdelning? En allmännytta där vd:n tjänar dubbelt så mycket som den bäst betalda bostadsbolags-vd:n bland de faktiska allmännyttiga bostadsbolagen? Nej, Rikshem är inte allmännytta, vad de själva än säger. Så här säger Assar Lindén, som är utredare på Boverket om bolagets användning av begreppet.

– Det är mer att betrakta som en programförklaring eller ett imageskapande. De har valt att profilera sig som något som liknar allmännyttan. Men i grund och botten är det inte ett allmännyttigt företag. Det omfattas inte av Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag. Med allmännyttiga bolag menar man bolag som en kommun eller flera kommuner äger. Även en del stiftelser brukar slinka med, men de omfattas egentligen inte heller av lagen även om de onekligen har en allmännyttig prägel. De har egna, ännu mer rigida regler.

Lagen om allmännyttiga kommunala bostadsaktiebolag säger att bolagen ska drivas efter affärsmässiga principer, men också att de ska ta ansvar för bostadsförsörjningen i kommunen och tillgodose olika gruppers bostadsbehov, däribland personer med svag ställning på bostadsmarknaden. I det allmännyttiga ansvaret ingår också att bolaget ska vara etiskt, miljömässigt och socialt ansvarstagande. Lagen säger också att hyresgästerna ska ges möjlighet till boendeinflytande och inflytande i bolaget. 

– Detta behöver Rikshem inte förhålla sig till alls, sedan kanske de väljer att göra det. Men de är att likna med Wallenstam eller Stena eller andra privata bolag. Att de vill framstå som allmännyttiga har mer att göra med deras affärsidé, säger Assar Lindén. 

På bransch- och intresseorganisationen för Sveriges allmännyttiga bostadsbolag, SABO, har man inga invändningar mot att Rikshem bygger sitt varumärke kring att ge sken av att vara allmännytta utan att vara det.

– Jag har noterat att de kallar sig det. Ordet allmännytta är ju ett sätt för dem att få gott renommé, säger Charlotta Lundström, pressansvarig på SABO till ETC. 

– De kommunala allmännyttiga bostadsbolagen har en speciell ställning i lagen. Vi måste balansera affärsmässighet med samhällsansvar. Det måste inte Rikshem. Med det sagt ska ju också sägas att Rikshem gör en hel del bra saker. Jag förstår att de vill använda ordet allmännytta. De kanske ser oss som en förebild och det får de hemskt gärna göra. 

Ni har aldrig funderat på att anmäla dem för varumärkessnyltande?

– Det har vi inte diskuterat. Vill de kalla sig det så får man se det goda i det. Sedan får vi hoppas att de gör det bästa av det och lever upp till det också. 

Rikshem godkänner inte försörjningsstöd som inkomst för nya hyresgäster. Där är de tyvärr i gott sällskap. När tidningen Hem & hyra gjorde en genomgång 2012, visade det sig att 30 procent av landets hyresvärdar inte accepterar försörjningsstöd som inkomst för att få ett hyreskontrakt. Men Rikshem godkänner dessutom färre inkomsttyper än många andra hyresvärdar. Det visar en rapport från KTH om uthyrningspolicys, som Kerstin Annadotter och Gunnar Blomé gjorde 2014. Rikshem godkänner endast inkomster från arbete, studiemedel, pension eller a-kassa. Sjukersättning, aktivitetsersättning, underhållsstöd eller föräldrapenning finns inte med bland de godkända inkomsttyperna. 

Ett annat område bolaget kritiserats på är upprustningar och renoveringar med stora hyreshöjningar som följd. 

Eva Byegård är pensionär och bor i Gränby i Uppsala, som just nu rustas upp av Rikshems entreprenörer. Hyran för hennes trea på 73 kvadratmeter, kommer höjas från omkring 6 000 till cirka 8 000. 

– Jag kommer göra allt för att kunna bo kvar. Jag har alltid trivts jättebra i området. Men det är klart att det påverkar min ekonomi jättemycket. Som pensionär och ensamstående är 8 000 väldigt mycket. 

Hyresgästföreningen har efter förhandling fått igenom två nivåer i renoveringarna, en som höjer Eva Byegårds hyra med cirka 2 000 och en som ger en höjning med cirka 3 000. Eva har valt den lägre nivån.

– Den tusenlappen gör jättemycket för oss som lever på marginalen, det är tack vare att Hyresgästföreningen har kämpat de gick med på det. 

Eva Byegård tycker att det är sorgligt att se sitt område förändras. Många har redan hunnit flytta. 

– När Rikshem drar igång en sådan här renovering, så innebär det att hela området blir förstört. Otryggheten ökar i området när det blir stor omflyttning. Trångboddheten ökar när barnfamiljer flyttar till mindre.  Det uppstår sociala problem när man höjer hyrorna så här mycket. Ofta går ju snacket att det kan vara bra att få in lite annat folk i områdena, inte bara låginkomsttagare, men det som händer är att problem skapas när folk inte har råd. Det här har varit ett väldigt trevligt och trivsamt område. 

Vad tänker du om att de kallar sig allmännytta?

– Allmännytta ska ju vara bra för allmänheten och det här är ju precis tvärtom. Det här de håller på med är inte till nytta för allmänheten.

I Hageby i Norrköping lyckades Hyresgästföreningen inte förhandla fram en lägre nivå på renoveringarna till en lägre hyreshöjning. Däremot en instegsrabatt, som gör att hyran höjs i två steg. För Cicci Hållander innebär det att hennes hyra först höjs med ungefär en tusenlapp, från 4 700 till 5 729 och sedan efter fyra år kommer hon ha en hyra på 7 229. Hon är ensamstående och lever på sjukersättning. Taket i bostadstillägget gör att tillägget är detsamma oavsett hyra om den överstiger 5 100. Hon kommer inte att ha råd att bo kvar. 

Hon har bott i Hageby i tolv år och hyresvärdarna har avlöst varandra. Underhållet är eftersatt och en renovering är nödvändig.

– Det har varit företag som inte har brytt sig om underhållet, utan bara håvat in hyresintäkter. Till och börja med när Rikshem tog över, 2012, då blev det bättre. De började gå med på lite underhåll. Vi fick bättre avtal kring digital-tv och bredband. Det verkade verkligen som att de brydde sig om hyresgästerna. 

Men när renoveringarna satte igång ändrades hennes bild av företaget.

– De har inte lyssnat på hyresgästerna över huvud taget. Hyresgästföreningen har gjort så gått de kan. Att vi fick den här instegsrabatten var ju tack vare Hyresgästföreningen. Vi hyresgäster frågar ju om de verkligen måste sätta in en massa extra grejer. Det skulle kunna vara ett tillval, som de gör plats för, men kan välja bort. Men de gick inte med på det. Det känns som att man blivit överkörd.

Vad tycker du om att de kallar sig för allmännytta?

– Ursäkta om jag skrattar. Mitt skratt är väl svar nog om man säger så. Jag vet ju inte hur det är i andra städer. Men just här i Hageby stämmer det inte. De vill ha hit kanske barnfamiljer med två försörjare som har råd med högre hyror. Men Hageby har ett dåligt rykte, det har varit gängkrig och dödsskjutningar. Så de hyresgäster och har råd med de här hyrorna de vill ha kanske inte vill bo här helt enkelt. Så allmännytta, det tycker jag inte att det är.

Cicci Hållander beskriver det som både ledsamt och lite skönt att flytta.

– Min lägenhet är så otroligt sliten. Det är konstant stopp i avloppet. Golven är en erfarenhet att göra rent.

– Det är inget snack om att det behöver renoveras. Det är inte det som hyresgästerna motsätter sig. Det är hur de kommer renovera. Det är fina specialluckor. Rostfritt stål när det gäller kyl och frys, klinkers. Utöver det vanliga med stambyte och tapetsering. En säkerhetsdörr som kommer kosta 300 kronor extra varje månad. Vad är det för lyxsäkerhetsdörr? 

Hyresgäster som ETC pratat med i både Norrköping och Uppsala beskriver flyttkaruseller som uppstår i spåren av renoveringarna. Hyresgästerna som måste flytta på grund av hyreshöjningarna ges förtur till Rikshems övriga bestånd, men det är de orenoverade lägenheterna som har hyror i tillräckligt låg nivå, och tids nog kommer renoveringarna komma även dit, och då blir det flytt igen.

Rikshem har på kort tid etablerat sig som en av Sveriges största hyresvärdar och köpt upp allmännytta och samhällsfastigheter för miljarder. De kallar sig allmännytta, men har inga krav på sig att agera allmännyttigt. En ny styrelse är sedan mars månad på plats med uppdraget att strama upp bolagets rutiner och jakten på ny vd pågår. Om det räcker för att skaka av sig skandalryktet återstår att se. 

Sjukpensionerade Cicci Hållander i Norrköping, bryr sig inte så mycket om skandaler och vd-byten. För henne talar bolagets beteende i striderna kring renoveringen i Hageby, ett tydligt språk.

– Det känns som att man inte är fin nog att bo kvar här.

Ilija Batljan har avböjt en intervju.

PRENUMERERA PÅ ETC HELG

Den här artikeln kommer från veckans ETC Helg.
Vill du prenumerera för under 16 kronor numret?
Här kan du teckna en prenumeration.