”Böterna kommer att delas upp på de hyresgäster som deltog i festen. Antingen så ger ni oss en namnlista på alla som var där, eller så kommer vi att analysera övervaknings­kamerorna för att se vilka som deltog.”

Mejlet har skickats till hela Parkstråket, ett nio våningar högt hus som med modern techlingo kallas för coliving-hubb. På svenska: delningsboende, ett nyord 2021. Ett kollektiv, helt enkelt. Fast omprofilerat med lyxigt avslappnad vibb för unga på väg någonstans i livet. En fräsch, Ikea-möblerad lösning på den härdsmälta som huvudstadens bostadsmarknad utgör. Skönt och hippt och nutida. Med oskäliga hyror, enligt de boende. Dubbelt så höga som de borde vara, säger Hyresgästföreningen. 

Nu har det varit partaj i hangout, samlingslokalen. Startupbolaget och hyresvärden Colive är allt annat än chill i brevet de mejlar ut två veckor senare. Störningsjouren har varit där två gånger och utryckningskostnaden, felaktigt kallad böter, måste delas av alla festprissar. Att man inte bör spara övervakningsfilmer längre än tre dygn om inget brott begåtts tycks inte bekymra Colive. Och själva övervakningen av en privat nöjes- och rekreationsyta är i sig mycket tveksam, enligt Integritetsskyddsmyndigheten. 

– Det är uppenbart att de inte respekterar oss som hyresgäster, säger Rose Mandegar, 27. 

Hon säger att hon betalar 6 000 kronor i månaden för cirka sex kvadratmeter låsbart privatliv, och i augusti blir det 6 700 kronor efter att en inledande rabatt löper ut. Enligt säljsnacket ska rummet vara ljudisolerat. Men väggarna är så tunna att man hör sina medboende andas på andra sidan: ”Det är som att vi ligger i samma säng.”

Hotar med vräkning

Utsikten må vara hänförande ut över förorten Handen, två mil söder om Stockholms stadskärna, men Rose Mandegar och Erika Einarsson, 21, räknar upp allt uselt med de 17 kollektiv­lägenheterna som utgör coliving-hubben Parkstråket: på sommaren är det stekhett inomhus, på vintern iskallt, ventilationen fungerar inte, förvaringsmöjligheterna är undermåliga, hissen ofta trasig, sophämtningen havererad, hyresvärden kommunicerar endast via mejl och chattverktyget Slack, och det kan ta en månad att få svar på frågor och klagomål. Om de ens svarar. 

Erika Einarsson berättar att hon betalar 7 000 kronor i månaden. För det får hon tio kvadratmeter hon har för sig själv i en lägenhet på totalt 139 kvadrat, där hon delar badrum, kök och vardagsrum med fem främlingar. De största privata rummen i Parkstråket ligger på 16 kvadratmeter och kostar kring 9 300 kronor. Och vid varje årsskifte ökar hyran med två procent, enligt kontrakten. Höjningen är alltså indexerad – en juridisk gråzon, som skulle kunna vara ett brott mot hyreslagen. På Hyresgästföreningen säger jurister att den procentuella höjningen oavsett är oskälig.

– Det värsta är att det finns en hotande aura kring allt som har med Colive att göra. De har effektivt skapat en tystnadskultur kring vad man får och inte får säga. I våra kontrakt står det att vi kan blir vräkta om vi motarbetar företagets ändamål och utveckling, vad nu det kan innebära. Alla är rädda att bli vräkta. Man blir trött, suckar Rose Mandegar. ­

Hon har hamnat här i Handen av nöd, då hon hastigt flyttat till Stockholm för ett jobb. Nu ingår Rose Mandegar i styrelsen för husets nystartade lokalavdelning i Hyresgästföreningen, den yngsta i Sverige. 

Räkning efter självmordsförsök

Underligheterna på Parkstråket radas upp. En man, numera utflyttad efter 15 månader, fick till exempel en skriftlig uppmaning att skärpa sig eftersom han spelat hög musik, samt att han ska ha trakasserat grannarna med rasism och sexism. Brevet i sig är inte konstigt. Men där finns även en punkt där mannen klandras för att ha kritiserat Colive på deras Facebooksida i ett inlägg där han bland annat skriver att hyrorna är för höga och standarden för risig.

Och en ung kvinna som försökt ta livet av sig, en uppgift som Colive avslöjar för Dagens ETC, och räddats av polis som brutit sig in i lägenheten, har fått en räkning för den förstörda dörren på närmare 40 000 kronor. Plus ett brev där företagets vd kyligt undrar om det här är en passande boendeform för kvinnan: ”Fundera även på om du tror att du kan komma att förhålla dig till övriga hyresgäster på ett sätt som går i linje med uppförandekoden och även om du själv kommer att kunna må bra i den här kontexten.”

Dagens ETC har pratat med kvinnan som önskar vara anonym. Hon säger att efter händelsen upplever hon att Colive med samtal och brev försökt få ut henne ur huset då hennes närvaro gör andra otrygga. 

– Jag var orolig, mådde jättedåligt, var helt förstörd. Och att de sedan ville bli av med mig, och att få höra att andra mår dåligt för att jag mådde dåligt och för att ambulansen kom, det känns oroligt konstigt.

Colive erbjöd henne kortad uppsägningstid om hon skulle välja att flytta. Om hon valde att bo kvar, vilket hon gjort, så meddelades att det ”måste bli under förutsättningen att andra hyresgäster inte utsätts för situationer som upplevs obehagliga”.

Värderat till 230 miljoner

Colive frontas av grundarna Katarina ­Liljestam Beyer, vd, och Jonas Häggqvist, styrelseordförande, som säger att de brinner för delade bostadslösningar. Deras haussade startupbaby har sedan starten 2018 accelererat med raketfart och idag värderas det omskrivna företaget enligt Dagens Industri till 230 miljoner kronor. Man har bland annat fått fyra miljoner skattekronor i stöd av Boverket för design av delningslägenheter med hjälp av AI-teknik. Men i senaste bokslutet gjorde ­­man dock minusresultat på närmare 12 miljoner kronor. Och i intern kommunikation till de boende skriver man så här, som svar på protester om höga hyror:

”Colive Parkstråket är ännu inte ett lönsamt företag. Vi hoppas att ni som uppskattade hyresgäster ska njuta av att vara pionjärer på resan att etablera delade bostäder i Sverige. Vi ser verkligen fram emot att utveckla fler projekt i Sverige under de närmaste åren!”

Idag basar de över tre stycken hubbar i Storstockholm: två mindre på Södermalm och Lidingö, samt det största och nybyggda Parkstråket i Handen, invigt i november 2020 och tänkt att svälja kring 100 colivers, som hyresgästerna kallas på startupspråk. I höst inviger man ett kollektivboende i Göteborg och under de kommande två åren ytterligare två stycken i Stockholm, samt ett i Lund. Målet är att ha över 7 000 bäddar i hela Sverige till 2026

Majoritetsägare av Colive är de två grundarna. Konsumentföreningen Stockholm, Coop, är en delägare med sju procent, Heba fastighets AB en annan med elva procent. Ytterligare en är fastighetsbolaget Wallenstam som sitter på 22 procent av aktierna. Wallenstam äger Parkstråket. Alltså själva huset. Istället för att upplåta alla de lägenheterna till vanliga hyresgäster för en vanlig förhandlad månadskostnad, så tar Colive hela kalaset på ett bräde via ett block­avtal. Colive blir sedan värd för de som faktiskt fysiskt bor på Parkstråket. På så sätt slipper Wallenstam alla hyresförhandlingar.

Wallenstam får in 6 126 150 kronor per år för de 17 delningslägenheterna, plus den allmänna loungeytan och en övernattningslägenhet. Totalt 2 300 kvadratmeter i boarea. Avtalet med Colive, som man alltså är en betydande delägare i, ger också Wallenstam en årlig automatisk höjning på två procent. 

En uträkning som Hyresgästföreningen gör åt Dagens ETC, baserat på förhandlade hyror i nyproduktioner i området, visar att om Parkstråket var ett vanligt hyreshus skulle Wallenstam dra in cirka hälften på ett år, tre miljoner kronor, mot vad de gör nu.

Ingen förmån att dela kök

Simon Glyssner, förhandlare på Hyresgästföreningen, säger att de här förhöjda kostnaderna som i slutändan landar på de unga boende, är ”orimliga och groteska”.

– Sex kvadratmeter är inte ett rum. Enligt lagen går gränsen vid sju, vilket rummen är enligt Colives blockavtal med Wallenstam. Men de vi har mätt är sex kvadrat och i vissa kontrakt står det till och med så. Hyresgästföreningen har aldrig värderat något liknande så det är svårt att veta värde. Prejudikat saknas, säger Simon Glyssner.

En lägenhets bruksvärde innebär att funktionaliteten värderas i rena kronor och ören. Man tittar på saker som storlek, planlösning, standard, närmiljö, service och geografi. Simon Glyssner räknar på vad Colives hyror borde ligga på, baserat på Wallenstams bruksvärderade bestånd: 

– De små rummen borde ligga på 2 800 kronor, de stora på 4 200 kronor, i total månadskostnad. Det är rimligt. Man kan prata sig varm för att bo i kollektiv. Men faktum är att i lagens mening, objektivt, så är det inte värdehöjande att dela kök och badrum med främlingar. Man kan tycka det är jätteroligt att bo med kompisar. Det går dock inte att räkna så att det är en förmån.

Backar efter kritiken: ”Var inte smart” 

Colives frontfigur Katarina Liljestam Beyer beskriver projektet som sitt tredje barn och blir genuint ledsen när hon får höra om kritiken. Men hon lägger sig platt inför kritiken i flera av Dagens ETC:s uppgifter. Som brevet efter självmordsförsöket. Liljestam Beyer förklarar att det inte var meningen att låta okänslig, det blev för formellt, tanken var absolut inte att få henne att flytta. Och fakturan för den kvaddade dörren kommer självklart inte att drivas in. 

Colives vd pudlar även hotet med övervakningskamerorna efter den vilda festen: 

– De ska bara användas vid brott. Det var onödigt det brevet. Jag är medveten om att vi inte gör allt perfekt. Parkstråket är en pilot, vi gör fel, det är beklagligt. Vi lagrar filmmaterialet i sju dagar så det fanns inte ens något att gå in och kolla på.

Så det var ett tomt hot?

– Det var ett tomt hot. Fast det var nog inte meningen som ett hot. Vi ville ha en namn­lista med alla som var på festen. Det får vi ta på oss, det var inte smart.

Annan kritik – dålig soptömning, kass ljud­isolering, långa svarstider – känner hon inte igen sig i alls. Mannen som fick en varning för att ha kritiserat sin hyresvärd på Facebook vill Katarina Liljestam Beyer dock nyansera.

– En varning är bara en varning. Det handlade inte om kritiken utan att han även skrev att vi inte betalar skatt och därför begår brott. Det är inte rimligt och därför ville vi ta med det. Sedan får han så klart tycka att vi har dåliga Ikea-glas. Men skattebrott begår vi inte.

Får man kritisera Colive och gå med i Hyresgästföreningen om man bor hos er?

– Absolut, det är inga problem.

”Boende har särskilt ansvar”

Katarina Liljestam Beyer säger att den här sortens boende kräver att den som bor där tar ett särskilt ansvar, mycket mer än vad man gör i en traditionell hyresrätt. Det är lätt att trampa varandra på tårna.

– Det är den stora anledningen till att vi trycker på gemensamt ansvar och att man får skriva på en uppförandekod. Konceptet är så nytt att det inte finns ett tydligt lagrum utformat för delningsboende. Det finns ingen paragraf i hyreslagen som täcker relationen hyresgäster emellan.

I era kontrakt står det att om man ”motarbetar Colives ändamål, verksamhet eller utveckling vid upprepade tillfällen” så kan man bli vräkt. Vad betyder det?

– Vi kan naturligtvis inte säga upp någon endast för att den förstör, uppviglar eller underminerar andras förutsättningar att trivas och må bra i sina hem. Däremot vill vi vara tydliga med vad som krävs för att skapa ett bra gemensamt boende. Vårt syfte med den texten är att man ska respektera varandra och huset, och ta gemensamt ansvar. Och inte skapa otrygghet. 

Så, pengarna. Katarina Liljestam Beyer vill inte uttala sig om Hyresgästföreningens kalkyler. Hon säger att hon bara känner till deras eget avtal med Wallenstam, som hon utgår från ligger i linje med marknaden, och att Colive där går precis jämnt upp med vad de får in från de boende. 

Förtjänsten för startupföretaget ligger på sikt i de 1 590 kronor i serviceavgift som varje person har inbakad i sin månadshyra. För det får man viss städning, wi-fi, en fastighetsskötare som kallas community host, tillgång till gemensamma utrymmen, en viss mängd elektricitet. 

Mer än tak över huvudet

Och här närmar vi oss kärnan i den bostadsprodukt – deras ord – som Colive anser att de säljer. Det är inte bara tak över huvudet, inte en studentkorridor eller ett flummigt kollektiv. Det är själva konceptet. Bodelning. Där man för sin månadshyra får dels ett eget låsbart privat utrymme med viss möblering, men också del i allmänna ytor, i kombination med service, och en gemenskap med sina grannar. Ett mellanting för den unga vuxna som slutat plugga, börjat jobba, men saknar möbler och inte bildat familj. 

Att en grupp människor kan gå ihop och hyra en lägenhet av en fastighetsägare och bo där tillsammans för mycket mindre pengar, är inte samma sak. För det här är, med Colive-­vd:ns ord, en delningsekonomiprodukt. Och det är det här helhetskonceptet som alla boende på Parkstråket, i skrivande stund 75 pers, kanske inte riktigt greppat fullt ut. Säger Katarina Liljestam Beyer.

– Det är tråkigt att det blir så här. Vi brinner för att ge så många unga vuxna som möjligt en bra bostadsprodukt. Det är svårt och vi är inte perfekta, det står jag för. Men vi ska bli det. Vi har superhöga ambitioner och vi vill att folk ska bo här länge, ha en bra vardag. Det vi borde gjort bättre från start är att förväntanshantera innan de flyttar in.

Vad betyder det?

– Att hantera deras förväntningar innan de flyttar in. Det här är ett nytt koncept i Sverige. De flesta utmaningar vi möter nu kommer försvinna när det delningsboendekonceptet blir etablerat och folk vet vad produkten är. Våra utländska boende känner till konceptet och söker sig aktivt till oss för coliving. De svenska kanske snubblar in för de bara behöver något och tänker ”va fan, jag bor bara i det här lilla rummet och betalar jättemycket”.

Wallenstam höjer er hyra med två procent varje år. Ni höjer i sin tur hyran för de boende med lika mycket, för att gå jämt upp. Det kan strida mot hyreslagen.

– Det vet vi. Absolut. Det är inte en vanlig hyresrätt. Nej, det är något annat. Det vi följer är att vi ska ligga plusminusnoll med hyran. 

För den boende som betalar är det kanske inte så intressant.

– Jag hör vad du säger. Vi har aktivt valt att välja en rak procentsats för att de boende ska vara medvetna om exakt höjning för att kunna planera utgifterna. 

Enligt Hyresgästföreningen som mätt så är de minsta rummen mindre än utlovat: sex kvadrat, inte sju, som det står i ert avtal med Wallenstam.

– Det blir aldrig så exakt när man väl ställt upp väggarna. Ambitionen är sju. Vi har inte specificerat rummen på kvadratcentimetern i kontrakten utan i hela kvadratmeter som ibland avrundas nedåt.

Wallenstam äger er till 22 procent. De hyr ut till er för mycket mer pengar än om de gjort det på vanligt sätt. Är det moraliskt riktigt?

– Hyran ska i princip vara samma per kvadratmeter som i en vanlig nyproduktion. Viktigt för Colive är att vi aldrig kommer att ta marginal på hyran. Vår affärsmodell är att lösa bostadssituationen för unga. Och att lägga på en servicedel för att få en bra delningsekonomiprodukt. Vi fixar så att man kan flytta in med en resväska bara. Där, i servicen, ska vi ha vår marginal i framtiden. Och den är inte hög på något sätt.

Wallenstam svarar Dagens ETC via mejl att Hyresgästföreningen har missuppfattat och att prisnivån på Parkstråket ligger marginellt, med några hundralappar, över den aktuella förhandlade hyran i kvarteret. De hundralapparna motiverar Wallenstam med att det är dyrare att bygga bodelningshus och att de slits mer. På Hyresgästföreningen säger Simon Glyssner att han utan framgång försökt få kontakt med Wallenstam sedan november för att reda ut vad som gäller.