Startupbolaget Ivato Sverige AB satsar på att hyra ut villor och har snabbt köpt på sig ett fastighetsbestånd. En av deras metoder går ut på att köpa fastigheter från privatpersoner som samtidigt tecknar ett tidsbegränsat hyreskontrakt. 

På sociala medier kallar sig Ivato för Lisahem och saluför husleasing som en möjlighet: ”Sälj ditt hem och bo kvar”. Ett villkor för att det ska bli affär är dock att besittningsskyddet förhandlas bort. Därmed riskerar hyresgästen att hamna på gatan när hyresavtalet löper ut – eller om företaget går i konkurs. 

Ivato själva, som har både en garanterad hyresgäst och en presumtiv (åter)köpare, tar däremot inga större risker.

– Man ingår inte i ett sådant här avtal om man inte är i en svår situation, men i vissa lägen tvingas man. Krasst sett är det en dålig affär som jag förlorar pengar på, men för mig var det det bästa av två dåliga alternativ, säger Jesper, som är en av de som ingått uppgörelse med Ivato.

Tar vinsten i förskottshyra

Jesper är en av alla småföretagare som hade svårt att få ekonomin att gå ihop under pandemin. Samtidigt som verksamheten krisade gick han igenom en skilsmässa med en bodelningsprocess som drog ut på tiden. Pengarna som krävdes för att köpa loss huset från exfrun fick han enkelt loss genom ett blancolån, men när det var dags att ta över lånen på huset sa hans vanliga bank  nej.

– Att gå till banken som egenföretagare är ingen fördel, särskilt inte som det såg ut då. Jag hamnade i en situation som var väldigt speciell. Jag hade inga problem med att betala räntan och bo kvar men att ta över lånen visade sig vara omöjligt.

Två alternativ återstod: att sälja och flytta – eller vända sig till Ivato och bo kvar i sonens barndomshem. Det minst smärtsamma framstod som att låta Ivato köpa villan en bit under marknadspris, för att sedan teckna ett treårigt hyresavtal. 

Hyran landade på runt 30 000 i månaden, vilket är mer än vad han betalade i löpande månadskostnader innan försäljningen. Nu kämpar Jesper för att ha råd att köpa tillbaka huset när hyresavtalet löpt ut, och hoppas kunna utnyttja den förköpsrätt som följde med ett optionsavtal.

– Jag kan tänka mig att de flesta har väldigt svårt att köpa tillbaka sina hus, för stora delar av vinsten man gör på försäljningen behåller Ivato som förskottshyra. Många hade det säkert ännu värre när räntorna och elpriserna sköt i höjden samtidigt. Men man behöver spara ganska mycket pengar för att köpa tillbaka sitt hus. De flesta kommer nog att stå där. De har förlorat sitt hus för att börja om från noll. 

Vad kommer du att behöva betala för att köpa tillbaka ditt hus?

– Båda får ta in varsin mäklare och så räknar man snittpriset på en värdering. Man kan tänka sig att de kommer göra en hög och jag en låg och så hamnar man däremellan. Men enligt avtalet kan inte priset hamna lägre än en viss nivå, så det är jag som tar marknadsrisken.

Trots att Ivato blev hans chans att bo kvar har han delade känslor gentemot startupbolaget som blev hans räddning.

– De utnyttjar att människor hamnar i svåra situationer och är desperata. De som har pengar kan alltid göra mer pengar. Så ser spelreglerna på marknaden ut.

Storkapital bakom Ivato

Ivato Sverige AB började sin verksamhet 2021 och har snabbt köpt på sig fastigheter. Modellen de utvecklat framstår som en vinstmaskin med få risker. Som exempel förvärvade bolaget en sekelskiftesvilla i Saltsjöbaden för nio miljoner kronor 2021. Säljaren, som har skrivit på ett hyreskontrakt på fyra år, fick betala 1,44 miljoner kronor i hyra på ett bräde; 30 000 kronor i månaden. Enligt Booli är en motsvarande bostad på samma gata värd 14,2 miljoner kronor idag – ett belopp den förra ägaren alltså kan räkna med att behöva hosta upp vid tillbakaköp. Om man räknar med att hyran åtminstone täcker drift- och räntekostnader har Ivato då gjort en vinst på över fem miljoner kronor.

Men affärsmodellen verkar inte vinna villaägarnas förtroende. I dagsläget äger Ivato 41 hus, men Dagens ETC:s genomgång visar att bara sex tidigare ägare bor kvar i sina hus. Andra har förvärvats utan hyreskontrakt och över dubbelt så många av Ivatos hus står, åtminstone på pappret, tomma. 

Kanske behöver Ivato inte ta hänsyn till några räntekostnader. Företagets majoritetsägare är riskkapitalisten Jonas Nordlander, som var ett av namnen bakom auktionssajten Tradera. Efter att Tradera såldes till Ebay var Norlander med och grundade den ryska köp- och säljsajten Avito, som senare såldes vidare för fyra miljarder dollar. Sedan dess har Jonas Nordlander investerat i startups som Klarna, Apotea, Lendify och Tiptapp – och nu Ivato. 

När Dagens ETC söker kontakt med företaget är det dock vd:n Niklas Bauer, som närmast kommer från det skandalomsusade fastighetsbolaget Oscar Properties, som svarar mejlledes. Han skriver att bolagets idé är att ”skapa en ny boendeform på marknaden avsedd för att avhjälpa bostadsbristen och möjliggöra för fler att bo i enfamiljshus”.

Positiva budskap pumpas ut

Budskapet går i linje med rösterna som marknadsför Lisahem på sociala medier. Positiva omdömen från hyresgästerna Sara i Åkersberga och Lars i Södertälje pumpas ut i flödena på Facebook och Instagram. Problemet är bara att Ivato i Sverige AB inte äger några fastigheter på orterna. 

Dagens ETC hittar inte heller någon Lars eller Sara som hyr in sig i Ivatos bestånd. När Niklas Bauer ombeds bemöta detta hänvisar han till sina hyresgästers integritet och slutar att svara på mejl.

Hyresgästföreningens förbundsjurist Roger Höög menar att Ivatos plats på bostadsmarknaden är ett symptom på att den havererat.

– Våra liv förändras och på en fungerande bostadsmarknad kan man byta bostad när det händer, säger han.

Roger Höög beskriver husleasing som ett nytt och relativt okänt upplägg för Hyresgästföreningen, som har få chanser att hjälpa eventuella medlemmar som saknar besittningsskydd.

– Det här är bara en variant av många otrygga boenden på bostadsmarknaden nu. Men att besittningsskyddet förhandlas bort är väldigt allvarligt. Ett hem är en av de viktigaste sakerna i livet – som man genom en sådan här lösning dealar bort. 

Vad har man för säkerhet om företaget hamnar på obestånd?

– Har man inte besittningsskydd kan man inte räkna med att behålla sin bostad. Allt kokar ner till det.

Samtidigt spår Roger Höög en framtid där allt fler entreprenörer ser affärsmöjligheter i bostadsbristen.

– Så länge vi har en regering och riksdag som inte hanterar bostadskrisen så kommer vi se mer av sådant här. Det kommer alltid att finnas aktörer som försöker sko sig på bostadskrisen och det drabbar alltid de boende.

Jesper heter egentligen någonting annat. Han vill inte träda fram med sitt riktiga namn i rädsla för att hamna på kant med Ivato innan han köpt tillbaka sitt hus.