Till vänster, framför Högsta domstolens ordförande Anders Eka och de fem justitieråden, sitter Adam, en 54-årig amerikan som nu stämt sin hyresvärd på sju års saftig överhyra. 

Adam har betalat 23 000 kronor i månaden för den fyra­rums­lägenhet på Östermalm som enligt bruksvärdet bör ha en hyra på 8 000. Där har han bott sedan 2010. Totalt innebär det att han betalat omkring 1,26 miljoner kronor för mycket i hyra. 

840 000 av den summan har gått till mannen som sitter snett mittemot Adam i den pampiga salen som är Sveriges högsta rättsliga instans. 

Han heter Carl Urban och är 61 år, bor i exklusiva ­Villastaden på Östermalm, äger fyra BMW-bilar och tre större ­fastigheter med totalt 52 ­stycken hyreslägenheter i Stockholm. I oklanderlig ­mörkblå kostym, vit skjorta, bakåtkammat hår och glas­ögon sitter han med händerna i kors och undviker konsekvent under de båda dagar som förhandlingarna pågår att möta Adams blick fem meter mittemot honom. 

Världens dyraste tvättmaskin

De resterande 420 000 kronorna som Adam har betalat i överhyra för sin lägenhet under sju års tid har gått till förmedlingsbolaget Forenom Apartments. Det är det som gör att bostaden klassas som hotellägenhet.

Jag har haft möjligheten att kunna -driva det här, jag vet att det är inte alla som har det. 

En förmedlare har rätt att ta ut maximalt 3 000 kronor i engångsavgift för att hjälpa en fastighetsägare och en hyresgäst att hitta varandra. Forenom Apartments har tagit ut 5 000 kronor varje månad som mellanhand, med enda syfte att agera förstahandshyresgäst och av­säga sig besittningsrätten så att fastighetsägaren, Carl Urban, ska kunna säga upp sin hyresgäst, Adam, närhelst han behagar. 

Till exempel i samma sekund som Adam börjar klaga på en trasig tvättmaskin, vilket var vad som hände en aprildag 2017. 

– När vi började den här resan så trodde ju ingen att det skulle bli så här stort. I början handlade det ju bara om en trasig tvättmaskin. Nu är det kanske världens dyraste tvättmaskin, säger Adam när vi ses på lunch en vecka efter rättegången i Högsta domstolen. 

Hur mycket kommer det kosta dig totalt, om du skulle förlora nu i HD? 

– Advokatkostnaderna nu är på runt 1,8–2 miljoner. En stor del har jag redan deponerat, motpartens advokatkostnader från tingsrätten och Svea hovrätt, men de får jag ju tillbaka om jag vinner målet. 

Det är mycket pengar, varför är det värt det? 

– Jag tycker att det här är en oerhört viktig principiell fråga. Och jag har haft möjligheten att kunna driva det här, jag vet att det är inte alla som har det. 

Cyklar för 170 000 kronor

Ja, Adam har de ekonomiska resurserna. Den amerikanske affärsmannen är välbärgad, med en bakgrund som diplomat i Bryssel, Bosnien och Stockholm, konsult på ett stort amerikanskt bolag och senare ägare av en kafékedja.

Jag hade bott i London innan och tänkte att det inte var något konstigt med en mäklare som förmedlade hyreslägenheter.

I slutet av 00-talet flyttade han till Sverige igen då han startat ett företag som tillverkar exklusiva tävlingscyklar med specialbyggda, individanpassade ramar för uppåt 170 000 kronor styck. 

– Jag hade åkt fram och tillbaka mellan Luxemburg och Stockholm, men när vi bestämt oss för att starta verksamheten här så behövde jag någonstans att bo. Jag hade ingen koll på Stockholms bostadsmarknad, men visste att det var svårt att hitta ett förstahandskontrakt och jag var inte beredd att köpa lägenhet för jag visste inte hur länge jag skulle behöva bostad, berättar han.

På en middag fick han ett tips att höra av sig till lägenhetsförmedlaren som då hette ­Apartment Harald Schmidt, men som numera är uppköpta av finska jätten Forenom och går under namnet Forenom Apartments. 

– Jag hade bott i London innan och tänkte att det inte var något konstigt med en mäklare som förmedlade hyreslägen­heter. Så de skickade över en lista med hyresrätter som jag fick titta på. 

Han bestämde sig för en fyra på 91 kvadrat på Sibyllegatan i hjärtat av Östermalm. Han beskriver lägenheten som i jättedåligt skick, sliten och med massa märken från att det uppenbart hade bott en barn­familj där tidigare. Hyran var på 23 000 kronor. 

– Jag tänkte att det var högt, men okej. Jag hade inte hittat något annat. Jag trodde att jag bodde i andra hand då, men visste inte ens om det var en bostadsrätt eller hyresrätt. Jag antog att förstahandshyresgästen eller ägaren kanske inte ville synas, men jag tänkte inte så mycket på det då. 

Adam tar en tugga av sin lammcurry och berättar vidare om hur åren gick och allt flöt på utan några problem. Hyran betalades in varje månad till Apartments och han hade ingen kontakt med värden. 

– Jag visste inte ens vem det var, det spelade inte så stor roll för mig. 

”Du kommer behöva flytta ut”

Men hösten 2016 började tvättmaskinen krångla och han mejlade sin kontakt på förmedlingsföretaget och bad om hjälp. 

– De svarade att de skulle skicka någon som kunde titta på det, men var väldigt nedlåtande och otrevliga i tonen. 

Månaderna gick och i april 2017 lade tvättmaskinen av helt. Adam skulle resa bort dagen därpå och behövde tvätta, men fick återigen svar på mejl att de inte tyckte att en tvättmaskin var deras ansvar.

– De tjafsade med mig och sa uttryckligen att det inte var deras problem. ”Vi är bara en mellanhand”, skrev de, för att till slut ändå komma och byta ut den trasiga tvättmaskinen. 

Det var på en fredag. 

– På måndagen därpå skrev de plötsligt att ”hyresvärden hade planer på att komma tillbaka och det finns inget vi kan göra. Du kommer behöva flytta ut”. Det var då jag kontaktade en advokat.

Advokaten, Sebastian Ländin, gick igenom alla dokument och började gräva. De upptäckte mycket som inte stämde, inte minst den lagliga besittningsrätt som Adam hade avsagt sig när han skrev på kontraktet. 

– Det gällde ju bara i fyra år, jag hade bott där i nästan sju år då. Hur kan de vräka mig nu? Det var då jag började under­söka det här företaget. Jag ringde till Fastighetsmäklar­inspektionen som sa att registrerade mäklare inte får göra så där. Vi fick tag på förstahandskontraktet med den verkliga hyran, och såg hur mycket Apartments hade tagit i mellanskillnad varje månad, vilket möjligen var brottsligt. Då lämnade vi i en ansökan till Hyresnämnd­en för att ändra hyresnivån och så stämde vi Apartments för att få de 5 000 i månaden tillbaka. Och sen i januari 2018 skickade jag ett krav till Carl Urban och skrev att ”du är skyldig mig de här pengarna, drygt 800 000 kronor. Och Apartments är bara din bulvan”. 

När kom du först i kontakt med Carl Urban och förstod att det var han som ägde huset? 

– Det var när vi fick se kontraktet, i juni 2017, som jag såg hans namn första gången. Och jag hade ingen som helst kontakt med honom förrän jag skickade det där kravet i januari 2018. 

Förlorade i hovrätten

En dag i juni 2018 kom Adam hem och upptäckte att Krono­fogden bytt lås till hans lägenhet. Carl Urban hade gått till dem för att få avhysningen av Apartments, som förstahandshyresgäst, verkställd, men Kronofogden hade missat att titta om det fanns en andrahandshyresgäst. 

– Min advokat kontaktade dem direkt och upplyste om att det fanns en tredje man involverad och att avhysningen skulle stoppas.

Jag tycker att det här är helt galet. Och om det skulle stå sig så är det ett perfekt kryphål.

De lämnade in ett interim­istiskt beslut till tingsrätten och påbörjade den juridiska process som pågått sedan dess. Under ­tiden bor Adam kvar i lägenheten. 

– Sommaren 2019 skrev vi under ett förlikningsavtal där vi kom överens om den verkliga hyresnivån som ligger på 8 500. Det står också att jag får bo kvar tills frågan är slutligt avgjord.

Det dröjde till våren 2020 innan målet kom upp i Stockholms tingsrätt, där Adam förlorade eftersom rätten inte ansåg sig kunna bevisa att det fanns en intressegemenskap, ett bulvanförhållande, mellan fastighetsägaren Carl Urban och mellanhanden Forenom Apartments. 

De överklagade till Svea hovrätt som dömde på samma sätt hösten 2021, men i maj i år beviljade slutligen Högsta domstolen prövningstillstånd för fallet, med förhandling i slutet av oktober.  

– Det var en stor lättnad, säger Adam. 

Prövningstillstånd får beviljas om Högsta domstolens beslut kommer att få betydelse som ledning för hur andra liknande fall skall bedömas. Målet ska kunna anses bli prejudicerande.

Jublade åt Nooshi

I korthet, Adams fall kan betyda mycket för alla som bor under liknande förhållanden i de 15 000 hotellägenheter som Hyresgästföreningen beräknar finns bara i Stockholm. Men det kan också få ännu större betydelse än så. 

– Om Adam vinner så beror det på hur HD skriver i sitt beslut, men om man klargör förutsättningarna för när det föreligger ett bulvanförhållande så skulle det ju i många fall åtminstone stoppa möjlighet­erna att göra samma sak, säger Bengt Öhman, jurist på Hyresgästföreningen.

Jag vet inte om rättshaverist är det korrekta ordet. Jag föredrar att säga att jag är en paragrafryttare.

I klartext betyder det att ­fastighetsägare kommer dra sig för att använda mellanhänder och ta ut ockerhyror för ­lägenheter där hyresgästen ­avsäger sig besittningsskydd. Alternativet, om Adam förlorar i HD, är att det ses som fritt fram att fortsätta med upplägget. Marknadshyror införs bakvägen. 

– Men då kommer ju riksdagen säga att vi måste ändra lagen snabbt, för annars blir det kaos på bostadsmarknaden. Det går inte, säger Adam hoppfullt. 

Det sägs att du jublade högt när Nooshi Dadgostar tog striden om marknadshyror förra sommaren. 

– Ja, exakt! Hon satte ner foten och jag tyckte det var fantastiskt bra.

Du är en rik ex-diplomat som driver framgångsrika företag, det är inte jättemånga i din värld som hyllar Vänsterpartiet? 

– Nej, kanske inte, men de hyllar rättvisa. Det spelar ingen roll om de är vänster eller höger, om det är rättvist är det bra. Bara för att man har pengar ändras inte moralen, eller det borde inte göra det i alla fall. 

Vad är det som fått dig att driva det här vidare? 

– Jag tycker att det här är helt galet. Och om det skulle stå sig så är det ett perfekt kryphål. Man kan tjafsa om ifall regelverket är rättvist eller inte, men det är ändå regelverket och man ska följa det. Jag följde det, jag betalade in allting, jag gjorde allt jag skulle. Om jag förlorar då kommer Carl Urban minst att behålla de 10 000 i månaden han fått av mig i sju års tid. Är det rättvist?

Det kommer även kosta dig uppåt två miljoner i rättegångskostnader och du kommer bli vräkt från din lägenhet. Väldigt få människor skulle nog ta den risken. 

– Jag har haft förutsättningar för att kunna driva det här. Det har kostat mig mycket pengar, men jag har råd. Jag visste från början att det skulle ta några år, att det skulle bli svårt, men tänkte att ibland finns det saker som är orättvist och då måste man ta ställning. Det finns vissa saker som jag inte kan acceptera. Och jag förstod hur många andra som har samma problem, och att det här kommer bara att sprida sig. Om man inte tar ställning nu, vad händer med alla som behöver någonstans att bo då? 

Ser du det som en plikt att göra det här? 

– Ja, kanske. För mig är det riktigt svårt, när man ser någonting som är så grovt orättvist, när man inte säger någonting då är det nästan som att man är delaktig. Jag kan inte låta bli. 

Finns det ett drag av rätts­haverist i dig också? 

– Jag vet inte om rätts­haverist är det korrekta ordet, för jag försöker ju inte haverera lagen, jag försöker följa den. Jag föredrar att säga att jag är en paragrafryttare. 

Hur ser du på att bli en galjonsfigur, ett föredöme för tusentals hyresgäster i samma sits, om du skulle vinna det här målet? 

– Jag är inte en förebild. Men om jag vinner, om beslutet i mitt fall skulle kunna hjälpa många andra, då har det varit värt fem år av tjafs och bråk.