I mitten av juni varnade Internationella valutafonden (IMF) genom ”Global Housing Watch” för att vi kan vara på väg mot ännu en ohållbar global bostadsbubbla. IMF publicerade då på sin hemsida fyra viktiga diagram som tydligt visar att bostadspriserna låg en bra bit över det historiska genomsnittet i åtminstone åtta-nio olika länder.
De länder som enligt IMF kan vara ”bubbelekonomier” är Nederländerna, Norge, Storbritannien, Frankrike, Nya Zeeland, Australien, Kanada, Belgien, eventuellt Österrike – och Sverige. I samtliga dessa länder ligger kvoten bostadspris/disponibel hushållsinkomst och kvoten huspriser/hyra klart över det historiska genomsnittet. Dessa indikatorer tyder på att varken människors köpkraft eller hyrorna är på väg att komma i kapp bostadsprisökningen. Båda är tecken på att värderingen av bostäder kan ha gått över gränsen för sina grundprinciper.
Vad innebär det här för den globala ekonomin? Höga bostadspriser kan visserligen omfördela inkomst från förstagångsköpare till folk som redan äger sin bostad, vilket i sig är ett elände, men den viktigaste aspekten av vilken bostadsbubbla som helst är det hot den utgör mot den ekonomiska tillväxten. Bostadsbubblor stimulerar ekonomisk aktivitet på ett ganska rättframt sätt, och det verkar genom två kanaler.
Stigande bostadspriser gör att folk som äger sin bostad känner sig rikare. Då de ser sin bostad öka i värde förutsätter de att de har mer pengar, och det leder till att de lägger mer pengar på konsumentköp. I riktigt galna bostadsbubblor händer det till och med att människor intecknar sin bostad på nytt och gör av med pengarna på konsumtionsvaror, vilket i praktiken innebär att de använder sin bostad som bankomat. Ekonomer kallar den här kanalen för ”förmögenhetseffekten”.
Den mer betydelsefulla kanal genom vilken bostadsbubblor leder till ekonomisk tillväxt är betydligt mer direkt. Då bostadspriserna stiger bygger investerare fler bostäder eftersom de tror att det kommer att löna sig. Det här sambandet går inom nationalekonomin under namnet ”Tobins q för investering i nyproduktion”.
När man bygger fler bostäder leder det till att man anställer folk för att bygga bostäderna och också att det skapas intäkter för de leverantörer som tillhandahåller byggmaterialet. Det här är den huvudsakliga kanal genom vilken bostadsprisbubblor skapar ekonomisk tillväxt och sysselsättning.
Det är också den huvudsakliga kanal genom vilken en kraftig nedgång i bostadspriserna kan leda till en lågkonjunktur.
När bostadsbubblan i USA sprack 2006–2007 ledde det till finanskris och världsomspännande lågkonjunktur. Finanskrisen orsakades av att många av de bolån som bankerna hade utvidgat gick ut då de som hade tagit lånen plötsligt inte kunde betala av på dem. Lågkonjunkturen å sin sida, såväl den inhemska som den globala, orsakades snarare av nedgången i fastighetsinvesteringar.
Om IMF har rätt i att de länder som den fokuserar på faktiskt är ”bubbelekonomier” så behöver vi förstå vilket slags effekt det kan få på världsekonomin om bubblan brister.
Enligt siffror från Världsbanken utgjorde de nio förmodade ”bubbelekonomierna” sammantaget strax under 15,5 procent av världens bruttonationalprodukt, BNP, år 2012. Som jämförelse kan nämnas att USA svarade för strax under 22,4 procent av BNP samma år. Vi bör också räkna in Irland och Spanien i den senare siffran eftersom även dessa länder hade betydande bostadsbubblor som sprack 2006–2007 och kan ha bidragit till den världsomspännande nedgången. Sammantaget svarade ”postbubbleekonomierna” som sänkte världsekonomin 2006–2007 för strax under 24,5 procent av världens BNP.
Det är tydligt att de länder som IMF tror kan vara ”bubbelekonomier” inte är lika betydelsefulla för den globala ekonomin som ”postbubbleekonomierna” USA, Irland och Spanien som ledde till kraschen 2006–2007. Dock svarar IMF:s ”bubbelekonomier” fortfarande för en betydande del av världens BNP, och om de skulle åka på en lika kraftig smäll som de andra tre länderna gjorde 2006–2007 så skulle det kunna innebära problem för den globala ekonomin.
Det gäller särskilt om vi tar med den rådande globala återhämtningens bräcklighet i beräkningen. Om bostadsbubblorna i länder som svarar för mer än 15 procent av världens BNP skulle spricka samtidigt skulle det kunna få en dominoeffekt och få den globala ekonomin ur balans.
IMF:s ”bubbelekonomier” är inte lika beroende av fastighetsinvesteringar som de ”postbubbleekonomier” som small 2006–2007. Då den bubblan var som störst svarade fastighetsinvesteringarna i ”postbubbleekonomierna” för lite drygt sju procent av deras BNP. Som jämförelse kan nämnas att fastighetsinvesteringarna i dagsläget svarar för 4–4,5 procent av BNP i IMF:s ”bubbelekonomier”. Det innebär att om dessa marknader någonsin skulle kollapsa och fastighetsinvesteringarna åka på en smäll så är det osannolikt att effekterna på den ekonomiska aktiviteten skulle bli lika allvarliga som dem vi sett i ”postbubbleekonomierna” i efterdyningarna av att den sista bostadsbubblan havererade.
De investeringar som 2000-talets bostadsbubbla gett upphov till började minska år 2005 och gick sedan stadigt neråt innan de återhämtade sig något år 2012. Fastighetsinvesteringarna i IMF:s ”bubbelekonomier” minskade också kraftigt efter år 2006, återhämtade sig ett kort tag och tycks nu vara på väg att falla igen.
Siffror från OECD antyder att det egentligen aldrig funnits någon andra investeringsboom i fråga om fastigheter i IMF:s ”bubbelekonomier”. Det innebär att dessa länder inte har samlat på sig några mängder av fastigheter på sina fastighetsmarknader, detta trots att priserna har fortsatt att stiga. Om bostadspriserna i de här ekonomierna skulle sjunka rejält är det visserligen inte omöjligt att det skulle kunna ha en negativ inverkan på fastighetsinvesteringarna, men det verkar osannolikt att den skulle bli lika allvarlig som den blev för USA, Irland och Spanien med början år 2006–2007.
Ju högre man kastar en sten, desto hårdare slår den i marken. Fastighetsinvesteringarna har inte en lika hög höjd att falla från i IMF:s bubbelekonomier som de hade i ”postbubbleekonomierna” när det begav sig år 2006–2007.
Om man jämför IMF:s ”bubbelekonomier” med de ”postbubbleekonomier” – där fastighetsmarknaden kraschade – så svarar de förra för en mindre andel av världens BNP, de är mindre beroende av fastighetsinvesteringar för ekonomisk tillväxt och i förhållande till ”postbubbleekonomierna” före kraschen, har de upplevt ett mindre uppsving i fastighetsinvesteringar.
Sammantaget innebär detta att om bostadspriserna i dessa länder någonsin skulle falla så skulle inverkan på den globala ekonomin bli betydligt mindre än den jordbävning som blev följden av 2006–2007 års kollaps. Men det kommer ändå sannolikt att få betydande effekter både på världsekonomin och, i ännu högre utsträckning, på själva ”bubbelekonomierna”.
Med tanke på den nuvarande globala ekonomiska återhämtningens bräckliga tillstånd skulle en sådan kollaps kunna räcka för att stjälpa tillbaka världen i lågkonjunktur.
Översättning: Hanna Hannes Hård
