Tuffast är det i storstadsområdena Stockholm, Göteborg och Malmö.

– Det är ett spel som måste spelas skickligt. Annars hittar man ingenting, säger 28-åriga Theodor Svensson som flyttat 15 gånger sedan han kom till Göteborg för fem år sedan.

Om en vecka flyttar han till en andrahandslägenhet som han fått tillgång till via en kollegas kompis. Det blir första gången han bor helt själv.

– Jag har bott på vänners soffor, med partner och som inneboende hos folk jag inte känner. Stället jag lämnar nu är ett kollektiv i ett av Göteborgs lite mer kriminella områden.

Den nuvarande hyresvärden tar inget ansvar för underhåll av huset, säger Theodor Svensson. Under året som han bott där har väggarna varit täckta av mögel, fönster förblivit trasiga och utrymmen invaderade av insekter. För källarrummet i den nedgångna villan som han delar med åtta andra personer, betalar han 3 300 i månaden.

– Jag har en kompis som bor i ett kollektiv längre ner på samma gata. Han betalar 5 000 kronor för sitt källarrum så jag har ändå haft jäkla tur!

15 år med friare hyressättning

Förklaringarna till hyresmarknadens röriga struktur är många och komplexa. Förenklat handlar det om en kraftig obalans mellan utbud och efterfrågan, på detaljnivå om krångliga regleringar och byråkratiska hinder.

För 7 990 kronor kan personer mellan 18 och 25 ansöka om en nybyggd etta på 23 kvadratmeter på Lidingö, cirka 30 minuter från centrala Stockholm, enligt en bostadsannons på Stockholms Bostadsförmedling. På hemsidan utannonseras en annan lägenhet på Brännkyrkagatan, en av innerstadens mer eftertraktade gator, på 30 kvadrat för 6 200 kronor i månaden.

Prisskillnaden beror på två saker: presumtionstid och bruksvärdessystemet. Eftersom lägenheten på Lidingö är nybyggd har hyresvärden upp till 15 år med friare hyressättning, enligt presumtionstiden. Vidare styrs boendet på Brännkyrkagatan av bruksvärdessystemet, som jämför läge och standard med liknande bostäder. Därför är nyproduktioner dyrare trots att äldre och centrala lägenheter är mer eftertraktade. 

Medan unga och studenter blir tvungna att välja dyra nyproduktioner i förorten, sitter grupperna som redan hunnit etablera sig på både arbets–och bostadsmarknaden på de billiga bostäderna i stan, enligt Hans Lind, tidigare professor i fastighetsekonomi.

I praktiken innebär det att hyresgästerna i de äldre mer centrala husen betalar mindre än vad de hade behövt betala på en helt fri marknad.

– Det kan verka motsägelsefullt att man tog bort marknadshyror för att undvika en marknad där bara de rika får de bästa villkoren. Ändå har det blivit precis så.

Men att det inte finns några lägenheter i Stockholm är en felaktig bild, säger Hans Lind.

– Det finns flera hundra tomma studentbostäder. Men då snackar vi dyra nyproduktioner i förorter som Vega och Barkaby. Då bor folk hellre hemma. 

”Kötiden är min investering”

Tara Fouladi är 25 år gammal och har flyttat en gång om året sedan hon var 19. Boendena har varit korttid eller dyra andrahandslägenheter som hon fått dela med andra. 

– Jag känner mig frustrerad på att bostadssituationen är så galen. De river helt fungerande lägenheter och hyr ut dem för sjuka priser.

I dagsläget har hon sju år i både Stockholm och Göteborgs bostadskö. För dem kan hon i bästa fall få en etta en bit utanför stan. Väljer hon att ta någon av dessa försvinner alla hennes kö-poäng.

– För vissa verkar hyresrätt vara någonting man har som en mellanlandning fram till att man köper en bostad. För mig som inte har något arv som ligger och väntar blir min kötid i stället en investering. Det kan låta bortskämt att klaga men om jag nu ska bo där en lång tid framöver vill jag inte ge upp mina sju år för en lägenhet jag inte trivs i.

Bolagen vill ha hög avkastning

Hyrorna förhandlas när bostadsbolagen påkallar förhandling med Hyresgästföreningen. Under senaste åren har hyrorna skjutit i höjden runt om i landet, dels med anledning av inflation och skenande taxekostnader.

Men också på grund av bolagens oväntade krav på kostnadstäckning. 

– Vi måste hitta en balanserad justering av hyrorna. Men att låta hyresgästerna bära hela ansvaret för fastighetsägarnas ökade kostnader och ekonomiska risktagande vore orimligt. Utdelning är inte ett måste, säger Benny Bendzovski, som är förhandlingschef på Hyresgästföreningen i södra Skåne.

Förra sommaren begärde fem fastighetsbolag och ett ombud en ytterligare höjning på två procent trots att hyrorna redan höjts med fem procent samma år. 

Efter högljudda protester från hyresgäster och förhandlingar med Hyresgästföreningen släppte bolagen till slut sina krav. 

– Bolag har blivit mer affärsmässiga och vill ha hög avkastning. Man kan tycka att allmännyttorna ska ta ett större ansvar socialt med tanke på den svåra ekonomiska situation som drabbar våra medlemmar och deras hyresgäster. Alla har rätt att bo någonstans, säger Benny Bendzovski.

Sa upp sig för att leta bostad

Den 28 augusti ska 22-åriga Samuel Karlsson läsa sin första termin på Lunds universitet. Trots god framförhållning och ihärdigt letande har han inte hittat någonstans att bo.

– Jag sa upp mig från jobbet för att leta boende. Eftersom jag pluggar för första gången har jag inga poäng för studentlägenhet. De ställen som finns ute kostar över 10 000 i månaden vilket jag inte har råd med.

I bästa fall hinner han hitta ett ledigt rum hos någon, inte allt för långt ifrån universitetet. I värsta fall får han sova på ytligt bekantas soffor tills att han löst något eget.

– Jag är orolig att jag inte ska  hitta något alls. Informationen är också dålig. Förutom studentkåren finns det hemsidor som samlar bostadsannonser. Men för att öppna dem ska man betala pengar och när man väl gjort det visar det sig att annonserna är utdaterade.

Sedan januari 2022 får byggföretag och fastighetsägare inte längre ekonomiskt stöd för hyresrättsproduktioner. Stödet försvann i den   gemensamma budget som togs fram av M, KD och SD 2021 efter att den sittande regeringens budgetförslag röstats ned i riksdagen. Bidragets avskaffande har förvärrat bostadssituationen ytterligare, säger Marie Lindén som är verksamhetschef på Hyresgästföreningen i västra Götaland. 

Enligt henne blir unga tvungna att tacka nej till utbildningsplatser på grund av bostadsbristen. 

– De kan inte påbörja vuxenlivet. Boende är en mänsklig rättighet och Sverige är ansvariga att tillgodose det behovet. Men så lämnar man bara över det till marknaden när det egentligen behövs statlig stimulans.