– Jag satt uppe hela natten och pratade med kinesiska klienter, säger han när han släntrar in på det lilla kontoret på 5th Avenue mitt på Manhattan, ett kvarter från Empire State Building.

Mäklaren och fastighetskonsulten Gennady Perepada kom till USA från Dnepropetrovsk i östra Ukraina 1990, ströjobbade, lärde sig engelska och gav sig in i fastighetsbranschen vid millenieskiftet när välbärgade ryssar blev allt mer intresserade av att köpa fastigheter utomlands. Klienterna som vänder sig till hans mäklarfirma One & Only Realty kommer främst från Ryssland och Kina, men han säger sig även ha förmedlat en fastighet till en svensk ishockeyspelare.

– De gillar Florens, Rom, Paris, Monaco, men inget slår New York, säger Gennady Perepada på engelska med kraftig rysk accent.

– Femtio procent av de som köper lägenhet vill inte ens åka hit och titta på den. De litar på mig. Jag säljer över telefon, jag ska visa dig hur, säger Gennady Perepada, tar fram sin Iphone och knappar fram ett exempel på de filmklipp som han skickar till intresserade köpare. På skärmen syns hur han går omkring och filmar i en lägenhet på centrala Manhattan. Mobilkameran sveper över skyskraporna utanför det stora panoramafönstret.

– New York är världens huvudstad. Och de förlorar aldrig några pengar på att investera i fastigheter här. New York är och förblir. Ingen kris som drabbar resten av världen kommer någonsin att drabba Manhattan, eller hur?

Lägenheter i stället för guld

För världens mest välbeställda har guld historiskt sett betraktats om ett kassaskåpssäkert sätt att förvara stora mängder kapital, utan att behöva riskera att drabbas av oförutsedda värdesvängningar. Men den tiden är förbi. Värdet på guld har fallit med en tredjedel sedan 2011, och vid konferensen Global Megatrends i Singapore i april berättade Laurence D Fink, chef för världens största fondförvaltare Black Rock Inc, att ”guld har förlorat sin lyster och det finns andra metoder att lagra rikedom som är mer inflationssäkra”. I stället har samtidskonst och lägenheter i storstäder som New York, Vancouver och London tagit över guldets roll, förklarade han. Förra året steg bostadspriserna i New York med 30 procent i genomsnitt, och det är lyxlägenheter som står för en stor del av ökningen. Varningar om en bubbla som riskerar att spricka tycks inte oroa köparna. Den som köper nybyggda fastigheter i New York kan dessutom dra nytta av kraftiga skatterabatter.

– Det är inget nytt att välbärgade människor utifrån investerar i lägenheter i New York, men vi har sett ett tydligt uppsving på senare år, framförallt köpare från länder med instabila fastighetsmarknader, säger Matthew Lasner, som forskar i stadsplanering vid Hunter College i New York.

– Det rör sig om köpare från till exempel Ryssland, Brasilien och Argentina, som ser New York som en väldigt stabil marknad. Det intensiva köpbeteende som präglade hela USA för tio år sedan, innan fastighetskraschen 2008, fortsätter i de här kretsarna. De köper lägenheter i London, Miami och New York i syfte att parkera sina pengar. Men allt kan komma att krascha, säger Matthew Lasner.

Stor andel internationella köpare

Corcoran Sunshine, en av de största amerikanska mäklarfirmorna för lyxlägenheter, bedömer att 35 procent av deras försäljning sedan 2013 har skett till internationella köpare.

– Vi har dels folk som kommer in och letar efter mycket dyra ”troféfastigheter” för 25–50 miljoner dollar, och många som vill köpa något till sina barn som studerar här, säger Melissa Ziweslin, chef för Corcoran Sunshines marknadsföringsavdelning.

– Många internationella köpare letar också efter ett investeringsobjekt. Ibland rör det sig om lägenheter som de bara använder några dagar i månaden eller om året.

Zombiekvarter

Det är onsdagskväll strax efter klockan åtta utanför skyskrapan CitySpire på West 6th Street, fem minuters promenad från Central Park och alldeles intill konserthuset Carnegie Hall. Det är kvarter som har nära till turistattraktionerna, där lägenheterna är svindyra med makalös utsikt men där gatorna är småtrista med sin blandning av hotell och kontorsbyggnader. Svartklädda entrévärdar står och småpratar utanför den marmorprydda lobbyn till CitySpire, där en takvåning för tre år sedan blev den första lägenheten i New York att annonseras ut för 100 miljoner dollar, drygt 800 miljoner svenska kronor.

Det är mörkt i de flesta fönster på 75-våningshuset – CitySpire är en av Manhattans tommaste skyskrapor, enligt en granskning i New York Times från januari. Här är 60,5 procent av lägenheterna rena investeringslägenheter, eller övernattningslägenheter där ägaren bor någon gång ibland. I flera av de höga lyxskyskraporna i närheten är situationen liknande, visar New York Times sammanställning. The Census Bureau, som sköter folkräkningen i USA, uppskattar att 30 procent av lägenheterna i ett stort område med många exklusiva fastigheter, från 49:e till 70:e gatan mellan Fifth Avenue och Park Avenue på norra Manhattan, står tomma minst tio månader per år.

Urbanteoretiker kallar fenomenet ”zombieurbanitet”, med ”döda” kvarter där fastigheter som ser ut att vara människors hem i praktiken bara är förvaringsboxar för kapital, inredda med konst, stora fönster och dyra möbler. På Manhattan rör sig tre miljoner människor dagtid på en liten yta, och det förhindrar att stadsdelar dräneras på liv, men i delar av städer som London, Miami, Vancouver och Los Angeles är problemet påtagligt.

– Men affärsrörelser i områden som lockar utländska fastighetsinvesterare drabbas definitivt även i New York, säger Matthew Lasner på Hunter College.

– Restauranger och äldre affärer som bokhandlar tvingas slå igen.

Skilda världar

Hyrorna och fastighetspriserna i New York är ökänt orimliga för den som inte råkar ha turen att bo i en lägenhet med reglerad hyra, ”rent control”. Genomsnittshyran för en enrummare på Manhattan är drygt 17 000 svenska kronor, och Brooklyn som historiskt sett har varit betydligt billigare än Manhattan har nu USA:s minst överkomliga bostadsmarknad i förhållande till medelinkomsten i stadsdelen. Även i Brooklyn har utländska investerare givit sig in på marknaden, bland annat det australiska företaget Dixon som har köpt upp flera fastigheter i Bushwick, ett tidigare fattigt område som sedan några år tillbaka håller på att gentrifieras.

– Jag kom till New York 2002 och har sett hur hyrorna har ökat för varje år, även efter finanskraschen, säger konstnären Caroline Woolard. Efter att ha insett att hon inte längre skulle ha råd att hyra den ateljé som hon arbetat i under åtta år i Brooklynstadsdelen Williamsburg, tog hon initiativ till New York City Real Estate Investment Cooperative, där konstnärer och små näringsverksamheter går samman för att gemensamt försöka köpa arbetslokaler i områden i områden med skenande hyror. Över 200 har anmält intresse för att vara med.

– Alla har erfarenhet av att inte ha råd att vara kvar i sitt område. Om den som köper fastigheter i ett område enbart som en investering letar efter 14-20 procent avkastning innebär det att de måste höja hyrorna lika mycket. För den som arbetar som lärare eller konstnär blir det svårt att vara kvar i området.

Normala New York-priser

Hur de senaste årens våg av utländska mångmiljonspekulanter påverkar hyror och fastighetspriser för New York-bor med blygsammare inkomster är svårt att utröna, menar Matthew Lasner.

– Jag tror inte att investeringarna i lyxlägenheter i ett begränsat område runt 57th Street påverkar marknaden för vanliga New York-bor, som letar bostad i helt andra delar av staden. Förutom när det gäller de allra mest exklusiva lägenheterna ser vi inte förutsättningar för en bostadsbubbla i New York just nu. Vi ser mycket höga hyror och priser på fastigheter, men de är inte höga med New York-mått, säger Matthew Lasner.

Byggherrar bygger för rika

New York har haft en boom för byggande av lyxfastigheter de senaste åren och där är de utländska spekulanterna en del i utvecklingen, menar Andrew Rice, journalist som skriver om New Yorks fastighetsmarknad för bland andra New York Magazine.

– För en byggherre blir det mer lönsamt att satsa på en byggnad med 50 stora lägenheter som går för 20 miljoner styck i stället för en med många mindre lägenheter som säljs för priser som arbetande New York-bor faktiskt kan ha råd med. Det finns ett stort motstånd i staden mot vad man uppfattar som att byggherrar riktar in sig på en enda inkomstgrupp, säger Andrew Rice.