När en sådan förändring genomförs innebär det att dagens modell, där hyran förhandlas fram mellan parterna på hyresmarknaden, alltså slopas när det gäller nybyggda lägenheter. Hyresgästföreningen menar att det innebär att fastighetsägarna då ges makten att själva sätta hyrorna för nya hyresrätter, och att hyrorna kommer att bli högre.
– Förslagen struntar i unga som behöver en bostad, människor som separerar, folk som behöver flytta till ny ort för jobb och äldre som behöver flytta till modernare bostäder, säger Marie Linder förbundsordförande för Hyresgästföreningen.
Jörgen Mark-Nielsen, samhällspolitisk chef hos Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag SABO, håller med om att förändringen leder till högre hyror i nybyggda hus där det är möjligt, men han konstaterar att det i dag saknas betalningsvilja för detta på många håll, vilket begränsar effekterna.
– Reformen kommer därför knappast att leda till att det byggs mer, säger han.
Direktiven till utredningen avgör
Som förslaget ser ut i dagsläget kommer en utredning att tillsättas under året och därefter kommer en ny lag att börja gälla den 1 juli 2021. Hyresgästföreningen poängterar att mycket i förslaget fortfarande är oklart, såsom hur ett system med fri hyressättning ska förhålla sig till de framförhandlade presumtionshyrorna som i dag används vid nyproduktion, och att det därför är viktigt hur direktiven till denna utredning utformas.
Simon Safari är ordförande i hyresgästföreningen i Stockholm, en av de kommuner som har störst problem med långa bostadsköer.
– Vi har 60 000 aktivt sökande som vill ha tak över huvudet. Staten behöver ta ett ansvar för bostadsbyggande och inte lägga över det på marknadskrafterna, för det löser ingenting annat än att det skapar trångboddhet, getton och gated communities. Jag har varit på studieresa i England och sett att marknadshyror absolut inte genererat nybyggande. Vi borde istället lära oss av Österrike där staten tar ett snavar för att bygga bostäder, säger han.
Osäkra följder
Men vad säger forskarna? Peter Englund är professor i nationalekonomi och har undersökt frågan om hyressättning. Och han håller med Jörgen Mark-Nielsen på SABO om att effekterna av det nuvarande förslaget om fri hyressättning i nyproduktion kommer att vara små.
– Det får sannolikt mycket liten betydelse. De hyrorna är redan idag i allmänhet rätt marknadsmässiga och nyproduktionen motsvarar hursomhelst bara en eller två procent av hela bostadsbeståndet, vilket innebär att det skulle ta flera decennier innan flertalet lägenheter hade marknadshyror, säger han och fortsätter:
– De stora problemen med bristande tillgänglighet och långa köer särskilt för ”enklare” lägenheter löses inte på det sättet. För att få en hyresmarknad som är tillgänglig även för den som kommer utifrån och som inte stått i kö i åratal krävs friare hyressättning i det befintliga beståndet, säger han.
Peter Englund är dessutom medförfattare till en rapport från Finanspolitiska rådet där följderna av att införa marknadshyror i Storstockholm undersöks. Där dras slutsatsen att dagens hyresreglering begränsar rörligheten, vilket skyddar de som redan är inne på hyresmarknaden på bekostnad av de som står utanför. Deras kalkyl visar att en övergång till marknadshyror på kort sikt skulle höja hyrorna något mer för hushåll i högre inkomstlägen, men att hushåll med lägre inkomster skulle drabbas hårdare räknat i procent av disponibel inkomst. I genomsnitt skulle hyreskostnadens stiga från 24 till 31 procent av den disponibla inkomsten. För ägarna av hyreshusen skulle en övergång till marknadshyror öka värdet på fastigheterna och hyresintäkterna. Att fastighetsägarna får sätta högre hyror föreslås därför kompenseras genom att staten höjer bostadsbidragen.
– En friare hyressättning i beståndet behöver kombineras med generösare bostadsbidrag och särskild beskattning av de vinster som fastighetsägarna skulle göra. Men för att öka bostadsbyggandet handlar det nog framförallt om planprocessen, byggnormer och den kommunala beslutsprocessen, säger Peter Englund.
Fastighetsägarna vinnare
Även samhällsbyggnadsföretaget Tyréns har utrett frågan marknadshyror, på uppdrag av allmännyttans intresseorganisation SABO. Och de konstaterar att de aktörer som skulle vinna mest på införandet av marknadshyror är fastighetsägare på attraktiva marknader, samt att marknadshyror sannolikt inte leder till ökat bostadsbyggande.
– Vid fri hyressättning skulle ju fastighetsägarna ta högsta möjliga hyra, eftersom de kan sätta den själva. De enda vinnarna på en sådan reform är kortsiktiga investerare som vill tjäna pengar. Varken vi, allmännyttan eller de långsiktiga investerarna vill ha fri hyressättning så jag förstår inte vad politikerna håller på med, säger Simon Safari.
