En villa i Svartå kostar 400 000 kronor. I Äppelviken i Bromma kostar den 9,3 miljoner – 23 gånger dyrare för precis samma sorts hus. Orsaken är att fler människor vill bo i Äppelviken. Men svaret visar sig vara mer komplicerat än så, skriver Stefan Koch.
I den klassiska nationalekonomin, och då pratar vi om Adam Smith och Ricardo, arbetade man med tre storheter i ekonomin och i den ekonomiska utvecklingen. Arbete, kapital och land. Arbete och kapital är vi bekanta med. Löntagaren tillhandahåller arbete till produktionen, kapitalägaren tillhandahåller kapitalet som köper maskinerna och råvarorna. Men vad gör markägaren för den ekonomiska utvecklingen? Svaret är att markägaren inte gör något alls. Om ekonomin växer på grund av arbete och investeringar från andra så ökar värdet på marken automatiskt. Det gör den framförallt eftersom marken är en ändlig resurs. Det går inte att göra mer mark men det behövs mark för många ekonomiska aktiviteter som att bygga fabriker, att odla mat, att bygga bostäder, vägar och parkeringsplatser för alla bilar som åker till köpcentret. Resursen mark ökar därför i värde i takt med att ekonomin växer. Om marken befinner sig nära ett ekonomiskt centrum eller har någon annan större betydelse för ekonomin så ökar värdet mer. Markägaren är en fripassagerare i den här processen och tjänar pengar på att göra ingenting.
Du betalar för marken
Alla vet att det inte är huset som köps egentligen utan marken som huset står på. Ett nytt fint hus som kostar 2 miljoner att bygga är därför inte värt 2 miljoner om det står i Skinnskatteberg. Samma dag som huset blir klart så kommer det att vara värt mindre än vad det kostade att bygga det. Det eftersom det egentligen inte är huset som säljs, det är marken. Hus i sig tappar i värde som alla kapitalvaror, det blir slitet och blir ett sämre hus. Men en sliten rätt värdelös etta – i ett dragigt hus från 1900-talets början med kokvrå på 24 kvadrat i Hornstull i Stockholm är ändå värd 1,4 miljoner kr eller något i de trakterna. Det du köper i Hornstull är då inte egentligen lägenheten i det dragiga gamla huset utan den mark som huset står på, i det här fallet kanske motsvarande 20 kvadrat med innergård och allt. 20 kvadratmeter mark i Stockholms innerstad kostar 1,4 miljoner kr.
Markpriserna ökar
Så långt allt bra. Men lägenheten i Hornstull är inte värd 1,4 miljoner bara på grund av den ekonomiska utvecklingen. Markens värdeökning, om vi tar ett större område som ett land, kan nämligen bara vara lika stor som ekonomins tillväxt. Det är ekonomins tillväxt som får marken att öka i värde och ingenting annat. Lite förenklat betyder det att om ekonomin växer 2 procent så ökar markens värde med 2 procent. Markens reella värdeökning följer alltså den ekonomiska tillväxten eller tillbakagången. Men markpriserna – bostadspriserna – har ofta ökat mycket mer än den ekonomiska tillväxten de senaste 20 åren. Markpriserna har också vid vissa tillfällen minskat mer än den ekonomiska nedgången. Den extra ökningen men också den extra minskningen är ett resultat av spekulation.
Bostadsprisernas värdeökning, det vill säga markens värdeökning och i det här fallet villaprisernas ökning beror alltså på två saker. Att marken ökar i värde i takt med den ekonomiska tillväxten för det första. Och för det andra att markens värde ökar som en följd av spekulation. Den här spekulationen är inte helt medveten alltid men utförs av alla som köper villor och bostadsrätter. Dels tvingas bostadsköpare att vara med i spekulationen om de nu vill bo någonstans centralt, men dels så spekulerar också de allra flesta bostadsköpare i att värdeökningen kommer att fortsätta och att de kommer att tjäna pengar på det. Det märkliga är ju att den enda möjligheten för vanliga människor att tjäna ihop någon sorts kapital är att vara lyckosamma på bostads (läs mark) marknaden. Varje bostadsköpare som har tur kan där i mindre skala hänga med på den automatiska värdeökning som alla ”riktiga” stora markägare åtnjuter. Det är lönsamt att äga mark i en ekonomi som växer.
Bubblan – lätt att räkna ut
Markens pris kan ganska lätt räknas ut genom att dra ifrån värdet på själva huset, bara som hus då. Hur mycket av markens värde som är spekulation, eller en bubbla, kan också uppskattas på ett ungefär genom att dra ifrån den ekonomiska tillväxten. All värdeökning som är större än den ekonomiska tillväxten är spekulation. Det svåra blir att räkna ut spekulationens storlek lokalt eftersom marken ökar i värde olika mycket beroende var den ligger någonstans. Men för landet som helhet går det att se.
Konsumentprisindex, KPI, är det mest använda måttet för prisutveckling. Det visar hur priserna i genomsnitt utvecklar sig för hela den privata inhemska konsumtionen. Ett accepterat mått på bostadsprisernas reella värdeökning är att de ska följa KPI. Värdeökning över KPI är spekulation och en bubbla.
Spekulationen i bostäder och mark bygger på lånade pengar. På ett sätt fungerar bostadspekulationen inte annorlunda än ett vanligt pyramidspel. Bankerna tillhandahåller pengarna som tillåter spekulanterna att gå in med allt högre insatser. De största vinnarna blir de som gick in först i pyramidspelet och förlorarna blir de som går in sist. Den sista generationen spekulanter satsar stora pengar som sedan förintas när spekulationsbubblan brister.
När brister bubblan?
Vad är det som får en spekulationsbubbla att brista? Det kan vara olika saker. I USA senast var det antagligen oljepriset. Priset på olja gick upp kraftigt vilket fick bensinpriset att gå upp kraftigt. För en vanlig familjebudget steg därmed energikostnaden med ett antal procent. Ute i de amerikanska förorterna – som är konstruerade kring bilen – satt hundratusentals för att inte säga miljoner villaägare i hus som de precis hade råd med. De hade inga ekonomiska marginaler. När bensinpriset gick upp så hade de i princip inte råd att åka till jobbet. Det stigande oljepriset drev också upp inflationen vilket fick FED att höja räntan, det i sin tur bromsade ekonomin i övrigt. Familjer gick in i den ekonomiska väggen på löpande band och kunde inte längre betala lånen på huset. Villabubblan sprack och ledde vidare till en global finanskris.
Rikas köpkraft driver upp priset
Bostäder är ett av de områden där marknaden är en dålig produktionsform för samhället i övrigt. Dels produceras inte bostäder i förhållande till behovet. Dels skapas spekulationsbubblor som hotar den övriga ekonomin. Det första problemet i en bostadsproduktion som domineras av marknaden är att det bara byggs lönsamma bostäder. Det betyder att det byggs alldeles för få bostäder för medel- och låginkomsttagare. Det blir brist på bostäder. Även i högre prissegment uppstår problem när de riktigt rika – och det är en samhällsklass som vuxit starkt de senaste åren – går in och köper vad de vill ha. För de riktigt rika är allting billigt och de bryr sig inte om priset. De rika sätter därför en övre fantastisk gräns för priserna i attraktiva områden och vi pratar här om människor som tjänar bankdirektörslöner. Det här kan beskrivas som en ”trickle down”-effekt där de rikas köpkraft driver upp priset för alla andra. I nästa steg går de privata vinstdrivande bankerna in och lånar ut stora pengar till bostadsspekulationen. Med hjälp av lån kan fler hänga med i budgivningen och spekulationsbubblan pumpas upp. Alla börjar tro på de nya fantastiska priserna. Det andra problemet för den privata bostadsmarknaden är därför kopplingen mellan vinstdrivande banker som vill låna ut mycket pengar för att tjäna mycket pengar, och en bostadsmarknad som kännetecknas av brist på bostäder och uppdrivna priser från superrika.
En obalans att åtgärda
Bostadsmarknaden behöver åtgärdas både för sin egen skull men också för att skydda resten av ekonomin. Ett funktionellt åtgärdspaket kan handla om flera saker, att det offentliga går in och producerar bostäder som svarar mot behovet. Att kopplingen mellan bostadsmarknaden och de privata bankerna bryts, att värdeökningen på mark beskattas på ett bättre sätt. I skattesammanhang beskattas som bekant arbete hårt, kapital mindre hårt, och mark ännu mindre. Den obalansen kan åtgärdas så att arbete lönar sig mer än att äga mark och tillhandahålla kapital. Det ska löna sig att arbeta.
