Stockholm stad har sedan 1992 sålt ut drygt en tredjedel av lägenheterna från den forna allmännyttan och i Göteborg har den styrande alliansen sjösatt skutan i samma riktning genom ett beslut i kommunfullmäktige om att verka för fler ombildningar.

– Centrum för boendets arkitektur startade 2017 och det var något jag själv tog initiativ till då det var så svårt att få forskningsmedel till bostadsforskning, berättar Ola Nylander efter en liten rundtur i byggnaden.

Forskningsuppdragen kan handla om saker som att undersöka bostadsomvandlingar åt stadsbyggnadskontoret eller samarbete med allmännyttan kring att får med sig ”arkitekturkvalitet” vi nybyggnationer.

– Det låter kanske som en självklarhet, men är nästan tvärtom – att man tappar bort den biten hela tiden.

Finns positiva effekter

I undersökningen av bostadsomvandlingar har Ola Nylander och centret tittat närmre på effekterna av de utförsäljningar om 600 lägenheter Göteborgs kommun gjorde i Lövgärdet, Tynnered och Rannebergen år 2006–2008. Samtliga områden ligger i utkanterna av Göteborgs stad och husen byggdes under miljonprojektet.

– Vi fann att det finns många positiva delar i att äga sin bostad. Vi fångade upp att de flesta tyckte det var väldigt bra att man gått samman och funnit styrka i att rusta upp sina hus ihop.

Föreningarna hade dock svårt att få ihop de två tredjedelars majoritet som krävdes för att köpa loss husen och ombilda. Där kommer några av de punkter som hamnade i den negativa kolumnen in.

– Det var främst för de som bodde kvar och hade sina grannar som hyresvärdar. Det var många som kände sig exkluderade och de nya ägarna var väl inte de bästa fastighetsskötarna, då det var nytt för dem.

Handlar om enorma summor

Försäljningarna som skett i Stockholm sedan 90-talet har varit omstridda. Bara mellan år 2007 och 2014 hann de allmännyttiga bostadsbolagen sälja ut nära 26 000 lägenheter. Det har kallats ”ren förskingring” av politiker i staden som inte står lika långt högerut som styret. Där skedde, och sker, de i betydligt mer centrala områden än Tynnered och Lövgärdet, och även försäljningarna som befaras starta i Göteborg nu handlar om innerstad.

– Det är betydligt mer attraktiva områden. Jag tror att i princip alla som bor i Haga i Göteborg kommer att skriva på för ombildning, för det är så enorma summor pengar man kan tjäna på det.

Ola Nylander menar att de ekonomiska aspekterna är snåriga och inte helt enkla att förklara. Men ett hyreshus är värt en viss summa pengar, beroende på hyresintäkter och reglerat med bruksvärdesystemet, berättar han. Men om det istället är ett bostadsrättshus så har samma byggnad ett helt annat värde.

– Då säljer du bostads­rätterna på en efterfrågan och tillgång-marknad, och då får samma hus oftast ett jättemycket högre värde. När du ombildar så kan du inte ta ut det där fulla värdet, men du säljer heller inte till hyresrättsvärdet, utan någonstans mitt i mellan. Så för en privat hyresvärd är det en jättebra affär, och för de boende är det också en bra affär då det är billigare än ett bostadsrättshus.

”Säljer ut vår egendom”

Lite förenklat så har de olika prislapparna för hyres- eller bostadsrättshus gett ett system som är som gjort för att tjäna pengar på ombildningar.

– Så Stockholm stad reade ut sin allmännytta. Man pratar om siffror på 45 miljarder som Stockholm alltså har skänkt till de som lyckades vara med på ombildningarna.

– Det är det Axel Josefson inte riktigt verkar förstå, dilemmat att man säljer ut vår egendom och bara ger den till någon annan, fortsätter Ola Nylander.

Axel Josefson (M) är alltså ordförande i Göteborgs kommunfullmäktige och den som drivit på hårt för utförsäljningar även i landets andra stad.

– Han anser att det blir en bra vinst som de kan använda till annat, men det går inte att hålla med om. Allmännyttan har väldigt gott om pengar och dessutom är det billigare att låna pengar än att ta sitt eget kapital. Det beskattas på olika sätt och är en sådan där fastighetsekonomisk regel. Man använder inte sitt egna kapital när man bygger nytt.

Blev inget lyft

Han menar att tanken på att börja sälja ut Göteborgs allmännyttiga bestånd när man vet exakt hur det redan gått i Stockholm är minst sagt underlig.

– Det blev väldigt bra för de få som var med i ombildningsprocessen, men för Stockholms stad blev det inget lyft. De gjorde sig av med sina tillgångar. Det finns ingen möjlighet för till exempel poliser eller sjuksköterskor att bo centralt där. Man exkluderar väldigt stora grupper och det är den effekten det blir.

Det finns även positiva aspekter, men de kokar mer ner till om de stämmer överens med ens personliga politiska åsikter.

– Om man gillar den marknadseffekten så är det ju jättemycket pengar som frigjorts för de som tjänade på ombildningarna. De är rika människor idag och kan konsumera. Men jag tycker ändå att det är principiellt märkligt att genomföra det när man vet effekterna på andra plan.