Debatt: Hållbart bostadsbyggande bra för klimatet – och ger låga hyror

Sverige måste bygga mer hållbart för att klara klimatmålen. Samtidigt hävdar många i byggbranschen att det blir för dyrt att bygga hållbart. I  ny forskning från Centrum för boendets arkitektur (CBA) presenteras en modell för hur bostadsbolag kan satsa på hållbarhet och samtidigt sänka hyran för de boende.

I rapporten ”Lönsamhetskalkyl för hållbart bostadsbyggande” ifrågasätts vedertagen praxis i de kalkyler som styr ekonomin i ett bostadsprojekt. Rapporten är slutsåld och har blivit en snackis i  branschen.

I vår forskning visar vi med ett exempel från bostadsbolaget Viskaforshem att den beskrivna modellen är möjlig att använda.

I rapporten presenteras hur förändrad syn på avkastning och avskrivning kan leda till ökat bostadsbyggande och lägre hyror. De två huvudbudskapen är:

• Höga avkastningskrav gör det dyrt att bygga i B- och C-lägen där marken är billig. Genom att kalkylera med en mindre riskfaktor kan bostadshus byggas på billig mark.

• Ökad hållbarhet i bostadsbyggandet möjliggör längre avskrivningstider, vilket sänker hyran på en trerumslägenhet med 2 000-3 000 kronor per månad.

Den ena delen av problemet med höga hyror är dagens sätt att beräkna avkastningskraven. Risken är en viktig faktor i kalkylen som avgör om det är lönsamt att bygga. Men i en situation med noll procent ränta och hög efterfrågan är det både dumt och komplicerat att kalkylera med schablonartad hög riskfaktor. Det blir ett cirkelresonemang som byggbranschen är fast i. Alla vet att billig mark är en förutsättning för låga byggkostnader. Billig tomtmark finns utanför den omedelbara stadskärnan och kallas för B- eller C-lägen. Men om någon vill bygga ett hus i ett B- eller C-läge säger traditionell fastighetsekonomi att det finns en risk för att ingen vill flytta till ett hus i det läget. I Göteborg kan B- och C-lägen vara Bergsjön, kanske Tynnered. Risken läggs in som en kostnad i kalkylen.

Att det idag är extrem stor bostadsefterfrågan och nästan noll ränta är inget som den fastighetsekonomiska kalkylen bryr sig om. Risken är alltså helt påhittad, den finns inte, men belastar ändå kalkylen. Resultatet är att det blir dyrare att bygga ett hus i B- och C-lägen. Risken påverkar husets ekonomi och gör att hyran måste sättas högt för att betala den påhittade risken. Om inte uteblir vinsten.

Detta brukar fastighetsekonomen förklara med termer som att ”vedertagen praxis som utgår från finansiell logik gör att avkastningskrav fördelas på en riskfri komponent och en riskpremie”.

Konsekvensen av detta är ett olyckligt cirkelresonemang. Högre avkastningskrav i perifera lägen leder till högre hyror i dessa lägen  – vilket i själva verket ökar vakansrisken, och en ökad vakansrisk driver upp avkastningskravet.

Det exempel vi undersökt, Viskaforshem, visar hur ett bostadsbolag istället utgått från sina egna förutsättningar och övertygat sin revisor om rimligheten i att det finns en efterfrågan och att det därför är möjligt att sänka kostnaden för risken i kalkylen. Det aktuella bostadsprojektet som analyseras i forskningsprojektet stod klart 2011 och har ett positivt kassaflöde och förstärker bolagets bestånd. Viskaforshem agerar marknadsmässigt och bidrar till att ta  ett viktigt samhällsansvar, alltså precis vad allmännyttan ska göra.

Den andra delen av kalkylproblematiken är avskrivningstiderna i kombination med hållbart bostadsbyggande. Alltså hur lång tid ett hus antas hålla. På 1960- och 70-talen beräknade man att ett hus skulle hålla i 50 år, sedan skulle det rivas och ett nytt skulle byggas. Men återigen exemplet i forskningsstudien Viskaforshem. Bolaget har i samråd med sin revisor förlängt avskrivningstiden från 50 till 70 år genom att göra investeringar i mer hållbara material. Huset kommer hålla i 100 år, så det finns en marginal. Det innebär att man gör årliga avskrivningar med cirka 1,4 procent i stället för 2,0, vilket innebär mindre kostnad som belastar hyreskalkylen varje år.

När man investerar i hållbara, kvalitativa material sparar man  dessutom på drift- och underhållskostnader. Det finns alltid plats för en bra produkt på marknaden vilket gör vakansrisken låg.

I rapporten visar vi att nya bostäder med låg hyra skapas genom att bygga med hög kvalitet och med fokus på hållbarhet.

Vi visar också att det är möjligt att bygga nya bostäder också i så kallade C-lägen. En förutsättning är avkastningskravet sätts efter de verkliga förutsättningarna.

Låg hyra och verklighetsanpassade avkastningskrav möjliggör bostadsbyggande, i hela Sverige, inte bara i stora städers stadskärnor. Genom att det går att bygga mycket i B- och C-lägen kan produktionen av nya bostäder öka, vilket på lång sikt är en förutsättning för lägre produktionskostnader, vilket ger lägre hyror.